Reflexões sobre o condomínio, cenário mundial da vida moderna!

O "condomínio edilício", assim nominado pelo disciplinamento do Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002), ou "condomínio em edificações", como o nomina a Lei nº  4.591/64, ou condomínios horizontais,  que tecnicamente são  "condomínios de planos
horizontais", com unidades autômas, dispostas verticalmente, pavimento sobre pavimento  exurge no limiar do século XX.

Assim,o condomínio de  unidades autônomas é  revolução da era moderna; desconhecido, portanto na antiguidade, embora conhecessem  os romanos o condomínio, em sua forma tradicional, onde dois ou mais sujeitos são titulares de uma mesma coisa e já existisse para eles a propriedade superposta, da edificação de uma casa sobre outra, restando no seu ordenamento que, ao dono do solo pertencia o que estivesse acima ou de baixo deste.

Na Europa, com o fim da I Grande Guerra, de 1914/1918, encerra-se  uma era esplendorosa, rica, inovadora, a chamada "belle époque" e surge uma nova fase, com mudanças ubstâncias na geopolítica e na economia mundial.

O crescimento de grandes cidades no após  guerra, pelo hospedar de movimentos migratórios e até imigratórios, no buscar de recolocação de contingentes humanos, em novas demandas causaram desestabilização da relação, também da ferta/procura imobiliária e, desses fenômenos sócio-políticos,  tem lugar   o condomínio moderno, dentro de um novo conceito de propriedade, como resposta às necessidades, que, ao lado de buscar o restabelecimento do equilíbrio habitacional, fez construir novas e grandes fontes de financiamento da construção civil, pela instituição do sistema de financiamento pelos próprios interessados, beneficiários, ampliando a gama dos investidores nos empreendimentos.

Na verdade, a partir de 1.920, entre nós, mercê de novas tecnologias,  somadas a novos créditos,  para aquisição imobiliária fez-se ocorrer a intensificação da verticalização nos grandes e médios centros urbanos nacionais, mas é com o advento da instituição do  condomínio que se dá a transformação do cenário das grandes metrópoles às pequenas cidades, pois o antes pequeno rol de investidores, fez acrescer-se o imenso contingente dos próprios beneficiários do produto que se transformaram, também, em financiadores dos grandes projetos.

Aliás, os condomínios horizontais, assim  batisados pela lei substantiva, de "Condomínios Edilicios",  propiciaram uma urbanização, ditada, principalmente pelos interesses economico-financeiros dos investidores e da  indústria da construção civil, pela exploração imobiliária, a partir das áreas mais privilegiadas, de forma a dar ao contigente humano habitação mais proxima dos grandes centros onde instaladas estavam todos os complexos de atividades.

Ocorre que o crescimento massisso, numa marcha do centro para as periferias, pelo poder de concentração da moderna habitação, vai levando consigo, em cada segmento, toda a estrutura de um complexo, antes pertencente à urbanização dos centros, como se fora uma nova cidade ou, uma "urbe"  dentro de outra, sem necessária dependencia uma da outra, não obstante a adoção de  novos sistemas viários, de transportes e de comunicação, que dinamisaram a interligação entre um e outro segmento assim, em cada um deles forma-se como que novos centros, como se pode constatar da historia da evolução urbana de todas as cidades do planeta.

Valemo-nos de um exemplo, para dar mais forte entendimento: anos atrás, um cidadão tinha que deixar seu domícilio residencial  e/ou comercial nos bairros distantes, para fazer um deposito, descontar  um cheque, ou pagar duplicatas, quando em via crucis percorria todos os  estabelecimentos bancários, situados unicamente no centro da cidades, nas chamadas zonas  bancarias, que, por exemplo, em São Paulo era constituído por um quadrilátero composto pela ruas  Álvares Penteado, Quinze de Novembro, São Bento, Quitanda,  e Boa Vista, o mesmo ocorrendo com o Rio de Janeiro, ou  Porto Alegre, Salvador, Campo Grande etc., como, ademais,  para ir ao cinema ou ao trabalho,  etc., cena esta que se repete em todas as grandes cidades brasileira, como poderíamos buscar o exemplo das metrópoles do sul, do norte, do oeste, quando hoje todos esses recursos exuberantemente e fortemente multiplicados, estão disponíveis bem perto de nossos condomínios e até dentro de nossas unidades, pela internet, em todos os cantos das cidades.

Incontestavelmente, o processo de verticalização propicia mais amplo proveitamento do solo pela multiplicação do espaço disponível, que permite mais intenso agrupamento que, trás consigo benefícios  antes adstritos às áreas centrais específicas, anexando ao novo segmento residencial ou comercial, não  estanques que, não obstante as  facilidades de interligação, não se interdependem necessariamente.

Embora se caracterize entre nós, como o principal diploma institucionalizador  do condomínio horizontal a Lei nº 4.591/64, há de se constatar a importância do Decreto n° 5.481/1928, que  tido por incipiente, disciplina  a alienação parcial de edifícios com mais de cinco pavimentos  e  normas da co-propriedade, dai permitindo a participação do próprio nteressado, na formação dos recursos necessários, multiplicando-se as fontes  de financiamento, como ja dito.

Assim o processo de verticalização ganhou intencidade jamais antes experimentada, que conhecida na sua capacidade a partir do institucionalizado pelo referido Decreto, em seus efeitos mais sentidos a partir de 1.940, enquanto medidas semelhantes,  na Europa, alcançaram-na  depois da II Guerra Mundual, de 1939/1945.

Coube ao Código Civil (Lei n° 10.406/02), no Capítulo Do Condomínio Edilício tratar da instituição,  sem revogar, no entanto, a referida Lei nº 4.591/64, nem mesmo na sua parte inicial, examinada nos artigos 1º a 27, que assim  continua vigente naquilo que não colide com a lei substantiva.

No texto codificado os dispositivos apresentam-se, de modo geral, semelhantes e/ou iguais, com algumas alterações importantes e outras não tanto, além de omissões, que pela não revogação da lei anterior, não oferecem problemas no gerenciamento do condomínio, merecendo, no entanto, na oportunidade reflexões pela sua importância e incapacidade de interpretação de gestores e ate, por vezes, com franca desobediência ao disciplinamento, que, entre outros, mencionamos:

1.        Da capacitação  do síndico.

Para o exercício das complexas e exaustivas funções da administração do condomínio elencadas no art. 1.348 como competencia do síndico, regras do Código Civil determina:

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Assim, compete ao síndico a representação do condomínio, manter a assembléia dos ondôminos,  gerenciamento judicial e administrativo, elaborar orçamento e prestar contas anuais, cobrar contribuições, impor e cobrar multas, realizar  seguro da edificação e demais atos administrativos.

Para o êxito de sua administração, o síndico, assim o determina o item IV de suas competências, deve "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia".

Ora, a administração da casa da família, pode ter um gerenciamento empírico, no entanto a administração de instituições, como empresas publicas e privadas, condomínios, etc. requer conhecimento de técnicas administrativas capazes de conduzir aos resultados desejados e que atendam as exigências técnicas e fiscais.

Assim, a responsabilidade da assembléia na escolha de síndico e  enorme, eis que  o síndico alem do dever de "cumprir  a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia", constante do rol do item IV, não a título taxativo, mas exemplificativo,  a legislação especifica do condomínio que o artigo 1.348 não mencionou, por se ater a uma cópia do Art. 22, § 1o  Lei nº 4.591/64.

Ademais, o síndico administra os recursos pessoais, encargos fiscais, trabalhistas, sem esquecer-se da problemática da inadimplência no condomínio, etc. por isso deve cumprir legislações conexas de interesse da administração condominial.

É dessa complexidade que a função de administrador, define a lei nº 4.769/65 no seu art. 1º  que  "o desempenho das atividades de Administração, em qualquer de seus campos, constitui o objeto da profissão liberal de Administrador, de nível superior", aliás, com registro no Conselho Regional de Administração.

A eventual falta de qualificação, na administração, pode gerar equívocos, como os aqui mencionados nos demais itens, como, p. ex., apossar-se o condomínio do reembolso devido aos condomínios, inscrevendo-se nas penalidades do enriquecimento sem causa  além de enfraquecer o patrimônio dos condôminos, retirando-lhes a capacidade de provedores do condomínio, como causando o terror do entendimento de que condômino é obrigado a pagar taxa de condomínio de vizinhos, erro que gera, ademais atritos com inadimplentes que apesar de ter de suportar pesados encargos adicionais pela inadimplência, ainda são vilipendiados pela ignorância, então reinante no condomínio.

2.      Da assessoria  de terceiros à competição desigual com o síndico.

No entanto, para o exercício de uma atividade eficaz das funções o síndico que não se encontrar habilitado  para tal, ou que não dispuser de tempo, p. ex., ele pode contar com uma equipe técnica, que, porém,  da posição anterior do art. 22, §  2º,  da lei nº 4.591/64, de  assessor, subordinado ao síndico, passa, nos termos do art. 1.348, §  do Código Civil, a  receber do  síndico, por  transferência,  total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas.

Ora, na disposição legal mantida na lei substantiva, a assembléia de condôminos escolhe um síndico com amplos poderes de representação e do exercício das funções, assim entendemos que no disciplinamento da lei nº 4.5921/64 é obediente ao princípio de unicidade da função de síndico enquanto ao art. 1.348 do Código Civil, faz vencido tal
principio, pelo esvaziamento de poder e funções do síndico e criação de um seu igual, para com ele competir na administração do condomínio, instituindo dois comandos, com perda de assessorias importantes, pois, não pode prevalecer espírito de colaboração entre competidores.

Entendemos que a sistemática anterior ou uma de terceirização seria mais adequada, posto que diversificado a execução, manter-se-ia um comando único, com assistência de assessoria

3.     A convenção legalmente subscrita  obriga as partes, independente do seu
registro.

Na verdade uma inovação dotou a administração de recursos antes não tidos, ditados, aliás, pela experiência danosa da lei nº 4.591/64 que ditava:

Art. 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Assim, como se constata, nos termos do disposto nos  parágrafos 1º e 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64 era considerado aprovada e obrigatório a convenção, regularmente subscrita que registrada no Cartório competente, aliás, tal como previa o anteprojeto do Código Civil:

"Art. 1.508. Só se considera constituído o condomínio edilício com a inscrição, no Registro de Imóveis, de convenção subscrita por, no  mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais, tornando-se ela, desde então, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse oi detenção". 

Há que se reconhecer que a regra da lei especial, implicava,  assim, enormes dificuldades, pois se sabe  que, varias  instituições, em virtude de eventuais impedimentos transitórios tinham obstado o registro da convenção, constando-se, então que, apesar do reconhecimento como entidade de fato, considerando-se   as disposições do § 3º do referido art. 9º,  a administração ficava prejudicada inclusive na aplicação de multas disciplinares, 
por falta de convenção que lhes dessem sustentação, que agora sanadas pelas disposições da lei substantiva.

Estas experiências danosas determinaram alterações valiosas na instituição do condomínio,  introduzidas pela lei substantiva,  que super importante para a administração condominial,  corrigidas, assim as inconveniências, como disciplinado:

"Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para "ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis".

Deste modo incontestavelmente, a lei substantiva, desde logo  considera constituído o condomínio quando da subscrição da convenção por quem de direito, de modo defectivo, contudo,  isto é, nos seus efeitos obrigacionais dos "titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção", ressalvado que  a oposição contra terceiros fica postergada à inscrição da convenção no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Alterações na multa e juros.                                                                    

Não  correta interpretação  das disposições legais tem feito causar falso temor de que a alteração produzida pelo par. 1º do art.  1.336, lese aos interesses do condomínio, o que não é verdadeiro.

Ora dispunha a Lei nº 4.591/64 que  "O condômino que  não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20%
sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses (par. 3º do art. 12).

Todavia dispõe o Código Civil:

Art. 1.336. ......................................

§ 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Assim, desavisados examinam as disposições pela ótica da multa, dai entendendo que a redução de 20% para 2% é um golpe de morte para o condomínio, pois que, instalado estava o incentivo à inadimplência, o que, isoladamente observado, faz parecer efetivo.

Olvidou a respectiva corrente de pensamento que os encargos moratórios se compõem de dois itens, compreendendo os juros,  fixados em 1% (um por cento) ao mês e a multa em até 20%,sobre o débito, na referida lei nº 4.591/64, enquanto os fixados pela lei substantiva são os convencionados,
(ou seja aqueles estipulados pela convenção de condomínio),  ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Jurisprudência do STJ reconhece que a convenção do condomínio pode fixar juros em até 10% ao mês.

Ao entender a Ministra Nancy Andrighi, relatora do processo da legitimidade do stabelecimento dos juros de 0,3%  por dia, convencionados pelo condomínio, no entanto, relata que "A proposição buscava manter a redação referente aos juros moratórios e dar novos contornos à multa, que passaria a ser progressiva e diária "à taxa de 0,33% (trinta e três centésimos por cento) por dia de atraso, até o limite estipulado pela Convenção do Condomínio, não podendo ser superior a dez por cento". (vide texto emenda abaixo e texto integral nos portais de direito  (RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 -DF (2007⁄0257646-5), nos portais de direito, na internet)

Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 - DF (2007⁄0257646-5)

RELATORA:  MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE: CONDOMINIO   JARDIM BOTANICO VI

ADVOGADOS: IALDO DELFINO   DA SILVA E OUTRO(S)

RUBENS WILSON  GIACOMINI E OUTRO(S)

RECORRIDO: UBIRATAM GARCIA   DE OLIVEIRA JÚNIOR

ADVOGADO: UBIRATAN GARCIA   DE OLIVEIRA JUNIOR (EM CAUSA PRÓPRIA)

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.

1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591⁄64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil⁄02.

2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

3. Recurso especial provido

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas
constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do (a) Sr (a). Ministro (a) Relatora(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Vasco Della Giustina votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Brasília (DF), 16 de setembro de 2010(Data do Julgamento).

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

Relatora

Os quadros abaixo demonstram que nova disposição legal produz maior desincentivo a inadimplência:

Cálculos do principal e encargos

Lei 45922/64

Principal    10.000,00

Multa 20%   2.000,00

Juros              550,00

SOMA        12.550,00

CC/2002

Principal    10.000,00

Multa 2%        200,00

Juros           5.500,00

SOMA        15.700,00

5.    Reembolso daquele que pagou a taxa condominial do vizinho!

Sabe-se que, não poucos operadores da área condominial entendem devido ao condomínio, enquanto índicos, apoiados por pretensos assessores, escrituram em favor da instituição  os valores recebidos de inadimplências, como receita, sendo que alguns "mais parcimoniosos" submetem à assembléia decisão sobre como aplicar aquele dinheiro, que ignorando a disposição legal, "dá destinação" dos valores, para verbas não previstas diversas, como se titular daqueles fosse, e esta,"dirigida para tal", destina a verba para tais fins.

Ora, o condomínio não pode esperar, tem despesas aprovadas que precisam ser pagas e a massa de condôminos restante à dos inadimplentes, cotizada pagou pontualmente as taxas condominiais de vizinhos, para que não houvesse solução de continuidade na instituição e fê-lo não por interesse jurídico na quitação da obrigação do inadimplente, nem tão pouco por  assunção da divida.

Até porque, no pagamento feito por terceiro interessado, como na assunção da dívida, pois do disposto no Código Civil, em ambas as hipóteses é exigível a exoneração do devedor, o que não ocorre na inadimplência, pois o  pagamento da massa de condomínio  e feito como "terceiro não interessado, que paga a dívida em seu próprio nome,( e que assim)  tem direito a reembolsar-se do que pagar, mas (que  não se investe nos direitos de  sub-rogar-se, como ocorre com o terceiro interessado( (art. 304), competindo o credor original continuar na autoria do processo até sentença final, quando reembolsa a massa de condôminos  que agou a taxa no vencimento.

Aliás,   há, isto sim, um interesse da massa de condôminos responsáveis, que a receita prevista do condomínio seja plenamente realizada, para garantia do oferecimento de todos os serviços dos quais não se pode prescindir.

Ademais, ao pagar-se a dívida do vizinho,  não lhe resta a massa de condôminos a ele restante, um favor, pois o faz com interesse o reembolso, que na verdade é um investimento da mais alta retribuição.

É ão atrativo o investimento feito em relação à taxa do inadimplente, que há empresas especializadas  que oferecem os seus serviços de administração com arantia da realização da receita, sem qualquer quebra, posto que assumem a axa não adimplida pelo condômino.

Aliás, ma ótima oportunidade para o condomínio que não terá problemas com cobrança, como ótima, também, para a empresa que oferece esses serviços que, além de obrar uma taxa adicional pela garantia, recebe os valores, ao final, com juros e 10%  ao mês, além da multa de 2%, mais onorários de seus advogados, etc.,num investimento que tem garantia imobiliária.

Ora, e o  condomínio não contratou garantia e taxa condominial com terceiros, resta aos condôminos usufruir dessa vantagem, utorizado que esta pela lei substantiva:

Do Adimplemento e Extinção das Obrigações

CAPÍTULO I

Do Pagamento

Seção I

De Quem Deve Pagar puser, os meios conducentes à exoneração do devedor.

Parágrafo único.
Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste.

Art. 305. O terceiro ão interessado, que paga a dívida em seu próprio nome, tem direito a reembolsar-se o que pagar; mas não se sub-roga nos direitos do credor.

Parágrafo único. Se agar antes de vencida a dívida, só terá direito ao reembolso no vencimento.

Art. 306. O pagamento eito por terceiro, com desconhecimento ou oposição do devedor, não obriga a eembolsar aquele que pagou, se o devedor tinha meios para ilidir a ação.

Art. 307. Só terá ficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por uem possa alienar o objeto em que ele consistiu.

Parágrafo único. Se er em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de oa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.

Seja pela contratação de empresas specializadas, seja pelo suprimento dos condôminos, o condomínio não se ecente,  como as demais empresas em eral, de qualquer reflexo da inadimplência, pois é como se ela não tivesse xistido, como não existe, pois quem garante a plena realização e são os eferidos condôminos ou empresa especializada, que, afinal, também, não recebem eflexo algum, pois regiamente reembolsados.

Aliás, é incompreensível a dificuldade ue têm, desde operadores de direitos, como de finanças e o próprio condômino, or outra interpretação; não é possível, pois de um lado, do que e depreende do art. 884 do Código Civil, o condomínio não pode receber, o que já foi pago, sob pena de incidir-se nas penas do enriquecimento sem causa, e de outro  lado, do que se depreende do art. 304, par. nico, o terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, tem ireito a reembolso.

Aliás, as "prerrogativas" do reembolso, o caso, se devem à necessidade da preservação do patrimônio do condômino, ois, se este é quem permite a plena realização da receita, por maior que seja  inadimplência, como enfraquecê-lo, sem ficar com risco de não ter garantias
de modo permanente.

Na nadimplência podemos apenas lamentar as dificuldades por que passa o vizinho, um nosso igual, a cujo "acidente de percurso" pode alcançar a todos, no ntanto, para nós outros, propicia a lei, uma oportunidade surpreendente, de nvestimento só superado pelo das instituições financeiras.

Você, ondômino, tem grandes missões: em nome da disponibilidade permanente desta força que liberta o condomínio  de nadimplências; não  permita seja lesado m seus direitos, até porque através dele você pode compensar eventuais vezes m que seja você o inadimplente;   não ermita que seja cedido a terceiros o seu direito de investir na inadimplência, ois através desta balança o condômino exerce o seu papel de "garantidor" da receita,enquanto aufere renda dela decorrente.

Ademais, do referido no item próprio, ispõe-se que a  aprovação do orçamento das despesas e contribuições do condôminos são de duas categorias, compreendendo as gerais e as  destinação especifica, orrespondentes a obras e benfeitorias, como o define  art. 1.350 

6.     Do  quorum para realização de obras

Na verdade as disposições do art. 1.341 o CC são de clareza incontestável, no entanto, por vezes não raras, por retextos não tão claros, se não de má fé realizam-se obras ditas necessárias e té urgentes, como já verificados em vários condomínios, quando de fato não o são, em prejuízo da minoria e até da própria maioria, para atender interesses ersonalíssimos, com danos para todos.

Ora, enquanto as obras de mero deleite, e embelezamento, exigem para sua deliberação um quorum de 2/3 de todos os ondôminos, uma obra necessária e até urgente, as primeiras podem, ser eliberadas por uma assembléia convocada para um quorum de maioria dos condôminos (50% + 1), que, na realidade, em segunda chamada pode ser efetivada poucos minutos depois, com qualquer número de condôminos e as de reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização prévia.

É claro que um quorum maior é mais difícil de onseguir para uma reunião, ademais considerando que no quorum especial não ode haver segunda convocação e, tem assim, de ser realizado com a presença de pelo menos 2/3 de todos os condôminos.

Portanto, o condômino não deve apenas umprir um dever presencial na assembléia, uma espécie de simples liberação do ompromisso; deve, em primeiro lugar verificar se o quorum é competente para a eliberação proposta e, em caso positivo, discutir o assunto, examinar provas oncretas,quando for o caso, examinar fotos, laudos técnicos, verificar se o problema é genérico ou localizado, pois se não o fizer pode ser iludido por um pequeno grupo, ou um líder, de má u de boa fé que pode convencer aos condôminos que um problema patológico no evestimento cerâmico da fachada requer substituição de todo o material, a um usto, p. ex., de meio milhão de reais, quando pode até se tratar de um problema localizado, de fácil resolução e a custo reduzido.

Pode ter havido,  p. ex., uma infiltração de águas da chuva /ou de jardineiras nos tetos das sacadas que circundam a fachada  e que são regadas  automaticamente por pequenos dutos e que demais a patologia teria atingido a parte do teto,  não revestida de cerâmica, cuja correção se aria por modesta intervenção com um custo mínimo de um décimo do orçamento oposto e que até  pode ser realizado em  autorização prévia da assembléia que, no entanto esta pode ser conveniente, para facilitar a obtenção de ecursos.

Muitas vezes, por pretensa medida de conomia deixa-se de tomar todas as precauções necessárias para não fazer espesas, no entanto, o preço a pagar por obras, por vezes desnecessárias ou mpróprias e gigantescamente maior.

Ficar atento às disposições legais, como baixo lembradas é a única opção capaz de evitar "desastres":

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos ondôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser ealizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de missão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e mportarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o ondômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá er convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, ue importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após utorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de missão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos ecessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à estituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em créscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, epende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo  ermitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a tilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo omum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, epende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Aliás, o preço da liberdade é a eterna vigilância"  que, aliás, lembrava antigo candidato de velho partido,reproduzida m campanha de candidato à presidência da republica, cuja citação é atribuída, or alguns, a Aldous Huxley, autor de "Admirável mundo novo"  e nos propomos que é o preço de todas as onquistas.

7.   Do orçamento das espesas e contribuição

A aprovação do orçamento das despesas e contribuições do condôminos são de duas categorias, compreendendo as gerais e as destinação especifica, correspondentes a obras e benfeitorias, como o efine  art. 1.350 

8.  Convenção do condomínio.

No regramento vigente, da lei ubstantiva, não há razão para o condomínio não ter elaborado sua convenção, em ecorrência de algum problema de registro no Cartório  de Registro de Imóveis, como soia acontecer a disposição do art. 9º da Lei nº 4.591/64, com graves problemas para o ondomínio e/ou condôminos,  pois,diferentemente, da disposição do art. 1.333 do Código Civil,  subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e orna-se, desde logo a convenção, obrigatória para os titulares de direito obre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção"; que,no entanto, "para ser oponível contra terceiros,( ai sim) a convenção do ondomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

As presentes onsiderações visam trazer ao condomínio informações que, ao lado de corrigir
equívoco, trazem a tranqüilidade afastadas pelos respectivos erros.