Arrematação de imóveis em leilão judicial

ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL

Para começar a investir em arrematação de imóveis em leilões judiciais, devemos estar preparados, tomar alguns cuidados ficando atento ao detalhes, pois nosso foco será realizar ótimos negócios.

Neste pequeno artigo daremos de uma forma prática e sintética as noções básicas que qualquer pessoa poderá seguir para se tornar um investidor, aumentar seus ativos e alcançar a esperada independência financeira ou até mesmo garantir sua aposentadoria. Contudo, ressalto sempre a importância de utilizarmos profissionais devidamente habilitados no assunto, para que haja maior segurança no negócio.

Os leilões judiciais estão sendo muito procurados como forma de multiplicar o patrimônio. Esse tipo de investimento tem a maior taxa de rentabilidade do mercado financeiro, rápida liquidez e pouco risco patrimonial.

A atividade é pouco conhecida pela população, mas aqueles que já dominam todo o trâmite do procedimento da arrematação judicial já o fazem tranqüilamente e colhem ótimos frutos.

Podemos conceituar de forma singela o Leilão judicial como a venda de bens penhorados através de mandado judicial, para garantia de uma execução. Essa venda do bem penhorado, pelo Poder Judiciário, é realizada através de um ato público denominado Leilão judicial.

Neste ato os bens do devedor, penhorados e devidamente avaliados pela Justiça, serão oferecidos e vendidos publicamente, em local, dia e hora pré-determinados, a quem oferecer maior valor, para que o credor receba ao final seu dinheiro ou crédito.

As Hastas são realizadas em sua maioria das vezes em duas datas. Na primeira, serão aceitos apenas lances superiores ao valor da avaliação. Não havendo êxito na primeira, na segunda oportunidade (2º leilão), serão aceitos lances de qualquer valor, desde que não considerado como preço vil, a critério do Juiz.

Para ficar mais clara a terminologia jurídica, podemos explicar que o lanço vil é o lance ínfimo, muito baixo, porém não há nenhum parâmetro legal que o defina dentro da lei, segundo construção jurisprudencial, o lanço vil ocorrerá quando for oferecido valor inferior a 50% do valor atualizado da avaliação, levando em consideração vários aspectos que envolvem o processo de execução, considerando ainda o preço de mercado, bem como as dificuldades de comercialização de cada bem.

Arrematação no leilão judicial, segundo Moacyr Amaral Santos é "o ato de transferência coacta dos bens penhorados, mediante o recebimento do respectivo preço em dinheiro, para satisfação do direito do credor".

Pontes de Miranda, ao conceituar a arrematação, fazia uma distinção entre dois sentidos. Assim, dizia, "em sentido de movimento processual, é a submissão do bem penhorado ao procedimento da alienação ao público e em sentido de estática processual é assinação do bem, que foi posto em hasta pública, ao lançador que ofereceu maior lanço".

A título de conhecimento, existe uma sensível diferença entre a arrematação, que se verifica quando a transferência faz-se a favor de terceiro, e no caso do próprio credor quem adquire a coisa, em pagamento do seu crédito, tal ato receberá o nome de adjudicação.

A finalidade da arrematação é a realização da execução. É a conversão em dinheiro para a satisfação do crédito do exeqüente. Não se trata de um pagamento forçado, podemos dizer que o que ocorre é a transferência forçada do bem penhorado, pois este não se encontrará mais em poder do devedor. Embora o ato processual da arrematar não seja instantâneo, é a partir dela que se extrai o auto de arrematação e a carta de arrematação que falaremos mais tarde.

Poderão arrematar bens em leilão as pessoas jurídicas regularmente constituídas e as pessoas físicas capazes. Em regra, a posse do bem imóvel, ocorrerá após a expedição da Carta de Arrematação pelo Juízo e seu respectivo registro no Cartório de Imóveis. No caso do imóvel em que estiver sendo ocupado pelo próprio executado ou por um Locatário, será necessário um mandado de imissão na posse.Arrematar um bem é um ato complexo, com várias etapas e com diversas nuances que devem ser consideradas. É o momento mais importante do processo de execução, pois converte bens em dinheiro.

Em caso de aquisição por pessoas jurídicas são necessários:    

• O representante legal da empresa ou seu procurador com procuração outorgada, especificamente para este fim, munido de contrato social da empresa, cartão do CNPJ e documentos pessoais do representante;     

Em caso de pessoa física:

• Para pessoa física é necessário o documento de Identidade, CPF e procuração se esta estiver representando outra pessoa.

É imprescindível para uma arrematação segura, uma investigação mais aprofundada dos processos que envolvem o executado, sobre o imóvel objeto de arrematação, a averiguação de documentos, due dilligence, definir uma estratégia econômica para que seja feito um bom negócio, para que ao final consigamos a imissão na posse e o registro da propriedade.

Temos que tomar alguns cuidados antes de arrematarmos qualquer bem, como explicaremos mais abaixo. Existem uma série de coisas que tem que ser levadas em consideração e pesquisadas antes de se chegar ao leilão para se ter uma garantia de que a aquisição trará a rentabilidade esperada.

Com a facilidade encontrada através da Internet, temos uma ferramenta essencial para um bom negócio, contudo surgem também mais possibilidades de fraudes, como o caso de você optar pelo leilão virtual, esteja certo de que os mesmos procedimentos usados no leilão presencial serão respeitados.

Quando você decidir agir, "sair das cordas" e se preparar para investir nesse negócio, este artigo, longe se ser um manual completo sobre o tema, dará as diretrizes básicas para que você possa iniciar.

Em relação ao valor que será investido, para saber qual será seu lucro, é preciso conhecer as custas que envolvem este negócio, além do lance que será dado: 

• Você deve acrescentar 5% como comissão do leiloeiro;
• Deverá ser pago o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) -
• Taxa de registro no Cartório de Imóveis (RGI);
• Verifique se há débitos de IPTU e Condomínio (se for o caso);

Dicas para que tenhamos uma arrematação mais segura: 

• Vistoriar o bem pretendido e/ou ver o laudo de vistoria no processo;
• Verificar o valor de mercado do imóvel, para se assegurar que é um bom negócio;
• Se o bem não for exatamente como anunciado pelo leiloeiro. Avise ao Juízo. Nesse caso, temos a opção de desistir da arrematação e pegar o dinheiro de volta corrigido;
• Se o bem tiver problema na documentação e não for transferível a titularidade avise ao Juízo, você ainda poderá desistir da arrematação;
• Veja o processo de execução. Quanto mais penhoras, hipotecas, mais problemas tiver o executado melhor. Ficará mais caro e difícil para o devedor salvar o bem, aumentando suas chances de arrematar com sucesso;
• Dê preferência por imóveis em execução definitiva;
• Esclarecer todas as dúvidas com a equipe do leiloeiro;
• Analisar eventuais ações que possam interferir na sua arrematação, dívidas e débitos em nome do executado, penhoras e etc;
• Analisar o edital;
• Estar ciente das condições de arrematação e forma de pagamento descrita no edital;
• Peça uma matrícula atualizada do imóvel;
• Certifique-se de que o imóvel já não foi arrematado em outro leilão;
• Certifique-se de que este não seja o único imóvel da família, constituindo-se assim um bem impenhorável;
• Veja se a penhora está devidamente registrada na matrícula do imóvel; 

Podemos dizer que a carta de arrematação é o documento judicial hábil para a transcrição no registro de imóveis.

Ante todo o exposto, você já tem o que é necessário para mudar seu estilo de vida, deixar sua condição de apenas mais um no mundo corporativo, para ser alguém que faz suas próprias escolhas. Somente você decide aonde quer chegar, quantos degraus quer subir na escada do sucesso. O segredo dos investidores bem sucedidos, não é sair gastando o que acumulou com o primeiro bom negócio. O segredo é reaplicar a maior parte dos seus lucros nos mesmos investimentos e com o tempo buscar novos tipos de investimentos.

Grande parte das pessoas acreditam que não são capazes de investir e buscam fórmulas mágicas para alcançar a estabilidade financeira ou a aposentadoria desejada, mas isso não existe!! Se você deseja multiplicar seus ativos, se esforce, se prepare, adquira todo conhecimento que puder e com muito trabalho e dedicação você conseguirá vencer, isso sim é tangível!!! Todos nós somos capazes de investir e obter lucro. Não existe uma fórmula mágica, o que existe é disciplina e estar preparado para aproveitar boas oportunidades.

Por fim, se você almeja ter sua própria casa, alcançar a sonhada independência financeira, sua aposentadoria programada ou mesmo ser uma pessoa bem sucedida. Pense grande e invista com sabedoria. Compartilhe informações, pensamentos e recomende esse artigo. Muitos irão procurar você com várias idéias inovadoras e interessantes, cheios de vontade de ganhar dinheiro. Vamos fazer bons negócios!! Boa sorte e Sucesso a todos!!!

Alessandro Di Giuseppe

Bibliografia:

BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2004. 

BARBOSA MOREIRA, José Carlos. O Novo Processo Civil Brasileiro. 19ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Direito Processual Civil. Vol. II. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2000.

DE ARAGÃO, Severiano Ignácio. Da arrematação e da execução. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 1998.                



LIEBMAN. Enrico Tulio. Processo de Execução, 4ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 1980. 

MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. Tomo X. (Arts. 612 a 735). Rio de Janeiro: Forense, 1976.

SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil. v. 2. Execução e Processo cautelar. 6. ed. ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 1998.     

SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras linhas de direito processual civil. Volume 3. 4ª edição. São Paulo: Saraiva, 1980-1981. 

THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. 16ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 1996.