BASES PRINCIPIOLÓGICAS DO SISTEMA REGISTRAL: LEI 6.015/73

ARTIGO ORIGINAL

IRIGON, Marcos Irigon de [1] [2], SANTOS, João Paulo Marques dos [2] [3]

IRIGON, Marcos Irigon de. SANTOS, João Paulo Marques dos. Bases principiológicas do sistema registral: Lei 6.015/73. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano 04, Ed. 01, Vol. 07, pp. 183-198 Janeiro de 2019. ISSN: 2448-0959

RESUMO

Não há estudo do direito sem a devida análise do seu alicerce principiológico formador do raciocínio e da lógica por trás de determinada disciplina. Como estudar direito administrativo sem entender o princípio da legalidade? Chances não há para aquele que se aventura sem entender a base estruturante de determinado direito. É por esse motivo que o presente estudo tem por objetivo a exposição das bases principiológicas da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos -, que tem por finalidade a segurança jurídica. O estudo dos princípios é precedido da abordagem do conceito, da finalidade e da natureza do Direito Registral com a finalidade de facilitar a compreensão do conteúdo dos princípios por meio da localização topográfica do leitor no plano do sistema jurídico.

Palavras-chave: Bases Principiológicas, Direito Registral, Lei 6.015/73.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O Direito não é um fim em si mesmo; é instrumento destinado à persecução, manutenção e aperfeiçoamento das melhores condições possíveis para a satisfação das necessidades humanas através do desenvolvimento [19] do potencial humano no seu ambiente natural: o seio social. A segurança jurídica é um dos princípios basilares do ordenamento jurídico em virtude necessidade de segurança inerente aos seres humanos. O presente estudo tem por objetivo a exposição das bases principiológicas da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos -, que tem por finalidade a segurança jurídica. O estudo dos princípios é precedido da abordagem do conceito, da finalidade e da natureza do Direito Registral com a finalidade de facilitar a compreensão do conteúdo dos princípios por meio da localização topográfica do leitor no plano do sistema jurídico.

DO CONCEITO, DA FINALIDADE E DA NATUREZA DO DIREITO REGISTRAL

O Direito Registral pode ser definido como o conjunto de princípios e normas que regulam os organismos estatais encarregados de registrar pessoas, fatos, atos documentos e direitos; bem como o procedimento e a forma a serem adotados para a realização dos assentos; além das consequências jurídicas derivadas da prática desses atos[3]. O sistema registral constitui direitos e confere publicidade e meios probatórios de fatos jurídicos com a finalidade de proporcionar segurança às relações entre as pessoas[4].

A finalidade dos registros públicos é a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos[5]. A importância da publicidade, destacada por Serpa Lopes, consiste na função de “… tornar conhecidas certas situações jurídicas, precipuamente quando se refletem no interesse de terceiros. Por outro lado, a sua finalidade caracteriza-se por essa dupla face: ao mesmo tempo que realiza uma defesa, serve de elemento de garantia.”[6].

A autenticidade consiste na qualidade [20] do registro de provir da serventia legitimada a produzi-lo[7]. O registro autêntico é aquele praticado pelo servidor público regularmente legitimado a praticá-lo[8]. A autenticidade pode ser compreendida como “a qualidade do que é confirmado por ato de autoridade”[9].

O segundo objetivo dos registros públicos é a segurança[10]. O fato de que se origina o direito pode ter existência, validade e eficácia anteriormente à realização do registro, mas é este que confere segurança jurídica com relação existência do direito no mundo jurídico[11]. Em poucas palavras, a segurança pode ser definida como “libertação do risco.”[12]

A eficácia dos atos jurídicos é a terceira das finalidades dos registros públicos[13]. Trata-se da qualidade do registro consistente na aptidão para a produção de efeitos dos atos registrados[14]. Nesse sentido: “Eficácia é aptidão de produzir efeitos jurídicos, calcada na segurança dos assentos, na autenticidade dos negócios e declarações para eles transpostos.”[15]

A confirmação dos atos registrados por delegatários, selecionados por meio de rigorosos concursos públicos de provas e títulos e fiscalizados pelo Poder Judiciário[16], confere a autenticidade que proporciona a segurança da qual decorre a aptidão para a produção de efeitos jurídicos[17]. Isso explica os efeitos dos registros públicos: constitutivos, publicitários e comprobatórios[18]. Os efeitos constitutivos decorrem da necessidade do registro para o nascimento de determinados direitos, como os relativos à transferência da titularidade da propriedade de bem imóvel entre vivos[19]. Os publicitários e os probatórios serão abordados quando tratarmos do princípio da publicidade.

A previsão constitucional do sistema registral[20] decorre da sua importância para a efetivação do princípio da segurança, inerente a todos os ordenamentos jurídicos e reconhecido como direito e garantia fundamental pela carta Carta Constitucional de 1988[21]. A título exemplificativo da importância prática dos seus reflexos nas relações sociais, basta a análise perfunctória das suas origens no Brasil e das consequências da dispensa dos registros de casamentos na extinta União das Repúblicas Socialistas Soviéticas. O registro dos imóveis se revelou necessário quando a ocupação do território brasileiro gerou a necessidade de certeza da propriedade e da extensão dos imóveis tanto para fins de proteção contra eventuais usurpações quanto para a garantia de créditos[22], razão pela qual a disciplina da matéria no nosso país teve início com o registro de hipotecas[23]. A privatização do casamento e do divórcio foram medidas adotadas por Lênin com a finalidade de abrandar a resistência oposta pela cultura familiar dos soviéticos à implantação do sistema que se propôs a implementar[24] [25] [26][27].

Não há consenso com relação à existência de uma teoria geral do Direito Registral[28]. Os defensores da autonomia do Direito Registral se apoiam na existência de um conjunto de princípios aplicáveis a todos os tipos de Registros, ainda que com temperamentos conforme o sub-ramo específico[29]. Os opositores à tese da autonomia do Direito Registral sustentam a impossibilidade do reconhecimento de ramo autônomo em virtude da inexistência de um conjunto comum de princípios aplicáveis a todos os tipos de registros e à existência de registros estativos, que consistem em simples arquivos de informações[30]. A lei de registros públicos prevê quatro espécies de registros – Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas Jurídicas, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis[31] – cujas bases principiológicas podem ser harmonizadas[32].

No registro civil das pessoas jurídicas são registrados os jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias a que se refere o art. 8º da Lei nº 5.250, de 09 de fevereiro de 1967, e inscritos os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública; as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas; e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos[33].

No registro de títulos e documentos, além da realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício, é feita a transcrição dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor; do penhor comum sobre coisas móveis; da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador; do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei nº 492, de 30 de agosto de 1934; do contrato de parceria agrícola ou pecuária; do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros (art. 19, § 2º do Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934); e facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação[34]. À margem dos respectivos registros são averbadas quaisquer ocorrências que os alterem, quer em relação às obrigações, quer em atinência às pessoas que nos atos figurarem, inclusive quanto à prorrogação dos prazos[35].

Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: os contratos de locação de prédios; os documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos; as cartas de fiança, em geral, feitas por instrumento particular, seja qual for a natureza do compromisso por elas abonado; os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras repartições; os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária; todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam; os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais, sem trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfândegas e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior; e os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento[36].

No registro de imóveis são feitos matrículas, registros e averbações[37]. Todos os atos de registro são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, com exceção dos registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência[38], e dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada[39], que serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador[40].

A designação genérica de registro engloba a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis[41]. São realizados os registros: da instituição de bem de família [21]; das hipotecas legais, judiciais e convencionais; dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis; das servidões em geral; do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; da enfiteuse; da anticrese; das convenções antenupciais; das cédulas de crédito rural; das cédulas de crédito, industrial; dos contratos de penhor rural; dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; dos loteamentos urbanos e rurais; dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei; das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; da arrematação e da adjudicação em hasta pública; do dote; das sentenças declaratórias de usucapião; da compra e venda pura e da condicional; da permuta; da dação em pagamento; da transferência, de imóvel a sociedade [22], quando integrar quota social; da doação entre vivos; da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público; da legitimação de posse; da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); e da legitimação fundiária[42].

São realizadas no registro de imóveis as averbações das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; das cédulas hipotecárias; da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; das sentenças de separação de dote; do restabelecimento da sociedade conjugal; das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público, de ofício; das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; da cessão de crédito imobiliário; da reserva legal; da servidão ambiental; do destaque de imóvel de gleba pública originária; do auto de demarcação urbanística; da extinção da legitimação de posse; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; da extinção da concessão de direito real de uso; da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário; da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal; do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização[43].

No registro civil das pessoas naturais são registrados os nascimentos, os casamentos; os óbitos; as emancipações; as interdições; as sentenças declaratórias de ausência; as opções de nacionalidade; e as sentenças que deferirem a legitimação adotiva[44]. À margem desses assentos são averbadas as sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do casamento, o desquite e o restabelecimento da sociedade conjugal; as sentenças que julgarem ilegítimos os filhos concebidos na constância do casamento e as que declararem a filiação legítima; os casamentos de que resultar a legitimação de filhos havidos ou concebidos anteriormente; os atos judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos ilegítimos; as escrituras de adoção e os atos que a dissolverem; e as alterações ou abreviaturas de nomes[45]. As anotações também são realizadas à margem dos assentos dos registros e averbações aos quais se referem[46].

DAS BASES PRINCIPIOLÓGICAS DO DIREITO REGISTRAL

Os princípios constituem um conjunto de proposições que embasam um sistema e, consequentemente, lhe conferem condições de validade[47]. A análise dos princípios registrais é de fundamental importância para a compreensão do sistema registral. Na condição de mandamentos nucleares que compõem o alicerce de um sistema, são disposições fundantes que se irradiam sobre diferentes normas[48] com três funções: a) função científica; b) função integradora ou informadora; e c) função aplicativa[49].

Sob o prisma da função científica, os princípios registrais proporcionam a percepção do sistema registral como um conjunto sistematizado e harmônico[50]. Isso é muito importante porque viabiliza a construção racional da ordem legal de modo a oferecer as condições necessárias para a atuação dos legisladores, dos doutrinadores e dos aplicadores do direito registral, inclusive no que concerne ao aperfeiçoamento do sistema[51].

As funções aplicativa e integradora ou informadora dos princípios registrais não são restritas ao registro de imóveis, embora inicialmente concebidos para a integração e harmonização das normas relativas ao registro de imóveis pelo fato deste ter sido o primeiro a ser criado na segunda metade do século XX[52].

Os princípios não precisam ser positivados para que sejam reconhecidos como categorias jurídicas; porém, quando positivados, são chamados de normas-princípios[53]. Embora não sejam de aplicação absoluta e não exista hierarquia entre os princípios, a violação de um princípio se mostra mais grave do que a violação de uma norma em virtude da especial condição de valor fundante do sistema[54].

Os princípios podem ser classificados em: 1) onivalentes, que valem para qualquer ciência, como o princípio da não-contradição: algo não pode ser e não ser ao mesmo tempo; 2) plurivalentes, que valem para têm aplicação para um grupo de ciências, como o princípio da causalidade, norteador das ciências naturais: todo o efeito tem a(s) sua(s) causa(s); e 3) monovalentes, que têm aplicação apenas a uma ciência, como o princípio da legalidade de aplicação restrita ao Direito[55]. Os princípios monovalentes podem ser: a) gerais, que têm aplicação a apenas um ramo de determinada ciência, como o princípio da prevalência do interesse público, cuja aplicabilidade é restrita ao Direito Público; e b) específicos, cuja incidência é restrita a uma parte de um ramo de determinada ciência, como o princípio da continuidade do serviço público, de aplicação restrita ao Direito Administrativo, que é ramo do Direito Público[56].

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO

A inscrição é definida como todo o assento realizado no livro de registro, embora esse significado amplo coexista na lei com outro, em que o vocábulo designa apenas a inscrição autônoma, sendo a dependente denominada de averbação[57].

O princípio da inscrição significa que a transmissão, a constituição e a extinção de direitos se opera mediante a inscrição no registro[58]. É importante destacar que o registro assegura os direitos inscritos, não os fatos enunciados na inscrição. A mutação jurídica se opera e é informada a terceiros por meio da inscrição[59].

PRINCÍPIOS DA PRESUNÇÃO DA VERACIDADE OU DA LEGITIMIDADE E DA FÉ PÚBLICA

Estes dois princípios têm conteúdo próprio, mas durante determinado período parte da doutrina pátria atribuiu ao primeiro a eficácia do segundo no registro de imóveis[60]. O primeiro prestigia a segurança jurídica, ou a tutela do direito subjetivo, ao reforçar a eficácia da inscrição sem torna-la saneadora, ao passo que o segundo oferece uma exceção a esse primado ao admitir que a inscrição se torne saneadora com relação ao terceiro de boa-fé que confiou na inscrição no momento da aquisição do direito[61]. A regra é a proteção da segurança jurídica do titular do direito inscrito, tutela do direito subjetivo; a exceção é a proteção da segurança da proteção do comércio, ou do terceiro de boa-fé[62].

Esses princípios abordam dois aspectos de um problema de difícil solução que consiste na busca da conciliação da segurança jurídica do titular do direito de propriedade com a do seu eventual adquirente[63]. A segurança jurídica, para o titular do direito real, consiste na impossibilidade de mudança jurídico-real sem a sua manifestação de vontade[64]. Para o adquirente, a segurança jurídica consiste na impossibilidade de frustração da aquisição em virtude de motivos desconhecidos ao tempo do ato[65].

A solução de equilíbrio dos interesses legítimos na segurança jurídica é alcançada por meio da titularidade do imóvel e da indenização pela perda indevida[66]. Os sistemas jurídicos que adotam o princípio da fé pública priorizam o tráfico jurídico dos direitos reais em detrimento da titularidade dos direitos reais propriamente ditos[67]; ao passo que os sistemas que adotam o princípio da presunção de veracidade ou de legitimidade priorizam a titularidade dos direitos reais em detrimento do tráfico dos mesmos[68].

Assim, a presunção registral que alcança a existência do direito, a sua titularidade, o seu conteúdo e a sua forma[69], é de natureza meramente processual, razão pela qual pode ser afastada diante da produção probatória em sentido contrário, o que caracteriza a sua relatividade[70]. O sistema brasileiro adota como regra o princípio da fé pública e, como exceção, o princípio da presunção (art. 1.247, do Código Civil)[71].

PRINCÍPIO DE PRIORIDADE

O princípio da prioridade reza que, nos casos de concurso de direitos reais relativos ao mesmo imóvel, o ingresso no fólio real deve observar a relação de precedência fundada na ordem cronológica de apresentação: prior tempore potior jure[72]. Esse princípio adquire especial relevo nos casos em que os direitos são incompatíveis, como no caso de compra e venda e hipoteca. A transferência da titularidade do direito real de propriedade se revela incompatível com a constituição do direito real de garantia.

PRINCÍPIO DE ESPECIALIDADE

O princípio da especialidade trata da necessidade de que se proceda à perfeita individuação das pessoas (especialidade subjetiva) e objetos (especialidade objetiva) que integram as relações jurídicas com a finalidade de evitar confusões entre sujeitos de direitos ou objetos de direitos. A especialidade objetiva já foi definida nos seguintes termos: “O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado.”[73] No que concerne à especialidade subjetiva: “O princípio da especialidade subjetiva consiste na identificação dos sujeitos da relação jurídica, descrevendo o máximo possível o indivíduo, para que não haja qualquer confusão.”[74]

PRINCÍPIO DE LEGALIDADE

O princípio da legalidade é específico do Estado de Direito justamente por ser o que o qualifica e lhe confere identidade própria[75]. É princípio básico do Direito Administrativo porque decorre do Estado de Direito como expressão da submissão do Estado à lei[76]. Em sentido amplo, significa que “a Administração [23] nada pode fazer senão o que a lei determina.”[77]

Os serviços registrais estão vinculados ao princípio da legalidade[78] em virtude da natureza pública[79]. O princípio da legalidade pode ser definido na seara do direito registral como “aquele pelo qual se impõe que os documentos submetidos ao Registro devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam aceder à publicidade registral.”[80]

PRINCÍPIO DE CONTINUIDADE

O princípio da continuidade está relacionado ao princípio da especialidade e reza que, no que concerne a cada imóvel adequadamente individualizado, a inscrição de direito só será realizada se o outorgante figurar no registro na condição de titular do direito, com base em uma cadeia de titularidades[81]. Em outras palavras, deve existir um perfeito encadeamento entre os registros de modo a impedir a ocorrência de interrupções na cadeia composta pela corrente registral[82].

O trato sucessivo é o instrumento garantidor da perfeita continuidade dos assentos ao longo do tempo, cujos elementos são[83]: a) o sujeito: deve haver identidade entre a pessoa que figura no assento como titular do direito e a pessoa que o outorga; b) objeto: a descrição do objeto do direito constante no fólio real deve coincidir com a descrição constante no documento a ser registrado; e c) efeito e oportunidade: a prévia inscrição deve ser exigida no momento da prática do registro, não no momento da lavratura do documento a ser levado a registro.

PRINCÍPIO DA ROGAÇÃO OU INSTÂNCIA

O princípio da rogação ou instância traduz a necessidade de provocação para a prática do ato[84]. Em outras palavras, a parte ou a autoridade devem solicitar a prática do ato[85]. Trata-se da consagração da máxima romana “ne procedat iudex ex officio” também adotada no Código de Processo Civil vigente: “Art. 2o O processo começa por iniciativa da parte e se desenvolve por impulso oficial, salvo as exceções previstas em lei.”[86].

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE

Em sentido amplo, a publicidade pode ser compreendida como uma atividade que tem por objetivo tornar conhecido um fato, uma relação ou uma situação jurídica[87]. A publicidade no direito primitivo era reflexo dos ritos adotados em virtude da estreita relação entre o direito e a religião [24], que não distinguiam o conteúdo material do conteúdo formal[88]. A evolução da cultura reconheceu significativa projeção à publicidade nos ramos da ciência jurídica diante da constatação da existência de atos cujos efeitos refletem na esfera jurídica de um grande número de pessoas[89].

O Estado deve assegurar a paz social, por meio da prevenção [25] de conflitos de interesses, e garantir a segurança jurídica que proporciona a estabilidade e o desenvolvimento[90]. Os registros públicos foram instituídos, por lei[91], para atender às necessidades decorrentes da natureza e das singulares condições e efeitos destes atos, na forma da lei – princípio da legalidade[92]. A publicidade registral tutela interesses individuais e a preservação da paz social, através da garantia da ordem social, por meio da efetivação do ordenamento legal[93].

A publicidade está intimamente relacionada a três elementos: a) as informações que se pretende dar a conhecer; b) os destinatários das informações; e c) os meios adotados para que o conhecimento das informações seja acessível aos seus destinatários[94]. O objeto da publicidade são “fatos” lato sensu, cujos destinatários são pessoas físicas e jurídicas; os meios consistem nas atividades que se propõem a proporcionar a todos o conhecimento sobre os fatos registrados[95].

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Naturalmente o presente estudo não pretende esgotar assunto tão amplo e estreitamente relacionado à razão de ser do Direito. Trata-se de modesto subsídio à árdua tarefa do jurista de harmonizar a experiência jurídica com novos dispositivos legais, como os contidos na Lei 13.465, de 11 de julho de 2017 – que dispõe sobre a regularização fundiária -, com a finalidade de melhor atender à finalidade do Direito: a efetivação da Dignidade Humana.

REFERÊNCIAS

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CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014.

LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo decreto n.º 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos 1960.

MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. São Paulo: Malheiros, 2009.

NALINI, José Renato. Registro Civil das Pessoas Naturais: usina de cidadania [26].Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, 1988.

REICH, Wilhelm. A revolução sexual. 8ª edição. Rio de Janeiro, Zahar Editores: 1981.

1. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pgs. 27 e 28.
2. Lei 6.015/73: “Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei.” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessada em 17/11/2018, às 11:15 hs.)
3. NALINI, José Renato. Registro Civil das Pessoas Naturais: usina de cidadania. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, 1988. Pág. 41.
4. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo decreto n.º 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos 1960. Págs. 17/18.
5. NALINI, op. cit. p. 42.
6. Idem.
7. CENEVIVA, Walter. Lei dos registros públicos comentada. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2009. Pg. 05.
8. NALINI, op. cit. p. 42.
9. Idem.
10. CENEVIVA, op. cit., p. 05.
11. NALINI, op. cit. p. 42.
12. Idem.
13. CENEVIVA, op. cit., p. 05.
14. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988: “Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. § 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário. § 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro. § 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm [28], acessado em 17/11/2018, às 11:26 hs).
15. CENEVIVA, op. cit., p. 4.
16. Ibid., p. 6.
17. Lei 10.406/02: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm [29], acessado em 17/11/2018, às 11:51 hs).
18. Art. 236, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
19. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:…” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm [28], acessado em 17/11/2018, às 16:16hs).
20. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 01.
21. Lei Orçamentária nº 317, de 1843, regulada pelo Decreto nº 482, de 1846.
22. “A revolução sexual na União Soviética começou com a dissolução da família. Ela se desfez radicalmente em todos os círculos da população, aqui mais, ali menos rapidamente. Esse processo foi doloroso e caótico; causou terror e confusão. Forneceu uma prova objetiva, inteiramente válida, para a veracidade da teoria sexual-econômica sobre a natureza e a função da família compulsória: a família patriarcal é a fonte de reprodução, estrutural e ideológica, de todas as ordens sociais que se baseiam no princípio da autoridade. Com a abolição deste princípio, a situação da família tinha de ser também automaticamente abalada.” REICH, Wilhelm. A revolução sexual. 8ª edição. Rio de Janeiro, Zahar Editores: 1981. Pg. 106.
23. “O direito sexual soviético era a expressão mais nítida da primeira arremetida da revolução sexual contra a ordem sexual negativa. Na lei, a maior parte da tradição foi literalmente colocada de cabeça para baixo.” REICH, Wilhelm. A revolução sexual. 8ª edição. Rio de Janeiro, Zahar Editores: 1981. Pg. 110.
24. “A importância que a revolução social atribuiu à sexual é evidenciada pelo fato de que já em 19 e 20 de dezembro de 1917 foram baixados por Lênin dois decretos que em sua natureza revogaram todas as disposições até então existentes. Um decreto era intitulado: “Da dissolução do matrimônio”; seu conteúdo não era tão inequívoco como seu título. O segundo decreto chamava-se: “Do casamento civil, dos filhos e do registro do estado civil””. REICH, Wilhelm. A revolução sexual. 8ª edição. Rio de Janeiro, Zahar Editores: 1981. Pg. 111.
25. “A dissolução do casamento compulsório, de acordo com a tendência geral do sistema soviético de simplificação da vida, ficou extremamente facilitada. Uma ligação sexual que ainda se chamava de “matrimonial” podia ser desfeita tão facilmente como tinha sido feita. O que importava era simplesmente o “livre arbítrio” dos parceiros. Nenhum podia obrigar o outro a uma relação que contradizia a sua “espontânea vontade”. Assim, pois, não era mais o Estado que decidia sobre a relação entre os parceiros, mas a livre deliberação destes. Tornava-se sem sentido exigir motivos para divórcio. Quando um parceiro queria sair de uma comunhão sexual, não tinha que fundamentar isso. Matrimônio e divórcio tornaram-se assuntos inteiramente particulares, e um “princípio de culpa” ou de “deterioração” tornava-se “completamente estranho” à lei soviética (Batkis). O registro de uma relação era livre.” A revolução sexual. 8ª edição. Rio de Janeiro, Zahar Editores: 1981. Pg. 111.
26. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 28.
27. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 28.
28. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 28 e 29.
29. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
30. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
31. Art. 114, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
32. Art. 127, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
33. Art. 128, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
34. Art. 129, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
35. Art. 167, da Lei 6.015, de 31 de dezembro e 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
36. Art. 169, II, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
37. Art. 167, I, nº 03, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
38. Art. 169, III, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
39. Art. 168, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
40. Art. 167, I, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
41. Art. 167, II, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
42. Art. 29, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
43. Art. 29, ̕§1º, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
44. Art. 106, da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
45. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
46. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
47. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 298.
48. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 299.
49. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pg. 299.
50. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 298 e 300.
51. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
52. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
53. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
54. GASPARINI, Diógenes. Direito administrativo. 17ª ed. São Paulo, Saraiva: 2017. Pg. (V.1)
55. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 168.
56. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 163.
57. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 163.
58. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
59. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
60. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
61. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
62. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
63. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 193.
64. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 194.
65. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 330.
66. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 329.
67. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 329.
68. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 195.
69. (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm [30], acessado em 21/01/2019, às 14:04hs)
70. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 195.
71. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 243.
72. VIEIRA, Júlia Rosseti Picinin Arruda. Transmissão da propriedade imóvel pelo registro do título e segurança jurídica: um estudo de história [31] do direito brasileiro. São Paulo, Universidade de São Paulo: 2009. Pág. 75. (http://www.teses.usp.br/index.php?option=com_jumi&fileid=20&Itemid=96&la... [32], acessado em 19/11/2018, às 16:37 hs.)
73. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. São Paulo: Malheiros, 2009. Págs. 96/97.
74. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. São Paulo: Malheiros, 2009. Pág. 97.
75. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. São Paulo: Malheiros, 2009. Pág. 102.
76. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988: “Art. 37. A administração pública [33] direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência e, também, ao seguinte:” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm [34], acessado em 19/11/2018, às 17:15 hs.)
77. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988: “Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.” (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm [34], acessado em 19/11/2018, às 17:32 hs.)
78. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 307.
79. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg. 304.
80. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 325.
81. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 325 e 326.
82. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg.326.
83. CARVALHO, Afrânio de. Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1982. Pg.326.
84. Lei 13.105, de 16 de março de 2015 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm [35], acessado em 20/11/2018, às 10:06 hs.)
85. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 246.
86. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo decreto n.º 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos 1960. Vol. I. Pág. 09.
87. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo decreto n.º 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos 1960. Vol. I. Pág. 09.
88. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 247.
89. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6015compilada.htm [27], acessado em 17/11/2018, às 16:44 hs.)
90. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos registros públicos em comentário ao decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, com as alterações introduzidas pelo decreto n.º 5.318, de 29 de novembro de 1940 e legislação posterior em conexão com o direito privado brasileiro. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos 1960. Vol. I. Pág. 09.
91. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 247.
92. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Pág. 21.
93. LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5ª ed. São Paulo: Método, 2014. Págs. 21 e 22.

[1] [36] Mestrando pela Faculdade Autônoma de Direito – FADISP. Bacharel em Direito pela Fundação Universidade Federal do Rio Grande-FURG. Professor Universitário. Pós-graduado em Direito Público e Privado. Tabelião de Notas e Registrador Civil das Pessoas Naturais de São Paulo.

[2] [37] Mestrando pela Faculdade Autônoma de Direito – FADISP. Bacharel em Direito pela Faculdade Martha Falcão. Professor da Escola Superior Batista do Amazonas. Assessor Jurídico do 1º Núcleo Especializado em Atendimento de Interesses Coletivos da Defensoria Pública do Estado do Amazonas.

Enviado: Janeiro, 2019

Aprovado: Janeiro, 2019

Retirado de: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/lei/sistema-registral [38]