Resumen:
Superficies es posible que signifique el edificio que pertenece al propietario del suelo, pero sobre el que otra persona, llamada superficiario, tiene un derecho personal – negocio superficiario -, y medios “in rem et in personam” destinados a la protección del derecho, siempre que el superficiario pague una cierta suma de dinero como renta al propietario.
Palabras claves:
Superficie, negotium, ius in re aliena
Abstract:
Superficies may also signify a building that belong to the owner of the ground but over which another person, called the superficiarius has a rigth in personam –negotio superficiario–, and remedies “in rem et in personam” applicable to the protection of the right, provided the superficiarius pay a certain sum of money as rent to the owner.
Key words:
Superficie, negotium, ius in re aliena
Sumario:
I. Concesión demanial administrativa-tributaria de superficie: “Locatio-Conductio de loco publico fruendo”.- II. Negocio superficiario privado: contrato sinalagmático de superficie/locatio conductio de superficie privada.- III. La superficie pública y privada como unidad ecnómica-jurídica del negocio superficiario.
I. CONCESIÓN DEMANIAL ADMINISTRATIVA-TRIBUTARIA DE SUPERFICIE. “LOCATIO - CONDUCTIO DE LOCO PUBLICO FRUENDO”
La jurisprudencia clásica presenta la concesión superficiaria sobre solares públicos de forma copulativa a las concesiones demaniales de los campos agrarios públicos o ager vectigalisque: “SED ET VECTIGALIA VEL SUPERFICIARIA”, “ITEM IN FUNDO VECTIGALI VEL SUPERFICIE”. Las vidas jurídicas paralelas de estas instituciones, como observaron BOVE, PASTORI, BEN STOOP y, recientemente, FERNÁNDEZ DE BUJÁN A., no deben resultar extrañas.
Los orígenes de la calificación administrativa de ambos tipos de suelo son comunes y, con mucha probabilidad, se encuentran en los procesos administrativos de demarcación territorial y deslinde del suelo municipal, agrario – urbano, que llevaban a cabo los agrimensores romanos –ager divisus et adsignatus-. En esta dirección, TREBACIO, asesor y jurista de CESAR, informaba fidedignamente de los fines que perseguía el procedimiento administrativo catastral del AGER LIMITATUS: “agrum, qui hostibus devictis, ea conditione concessus sit, ut in civitatem veniret, habere alluvionem, neque esse limitatum; AGRUM AUTEM MANUCAPTUM LIMITATUM FUISSE, UT SCIRETUR, QUID CUIQUE DATUM ESSET, QUID VENISSET, QUID IN PUBLICO RELICTUM ESSET”, (el terreno, -vencidos los enemigos– que haya sido concedido, con la condición de que vuelva a la ciudad, tiene derecho de aluvión y no está limitado; el territorio que hubiese sido ocupado fue limitado para que se conociese cuál y cuánto había sido dejado en privado a cada uno, cuál fue vendido, cuál se dejó para el uso público).
Si el terreno agrario o ager vectigalisque y los solares urbanísticos públicos o predios superficiarios encuentran su origen y forman parte del “ager limitatus quid in publico relictum esset”, no sería arriesgado mantener que los solares públicos fueron desgajados del “ager limitatus in publico” por el pueblo romano, las ciudades y las colonias, y, en ambos casos, entregados a los particulares para su edificación.
Por una parte, las fuentes del Digesto distinguen el ager vecti-galisque agrario de los llamados praedia superficiaria, –predios superficiarios urbanos– y, por otra, los praedia superficiaria de los aedificia vectigalis superficiarios. Esto significa que el Estado Romano (en la República, mediante sus magistrados –cónsules, cuestores, censores y ediles– y, posteriormente, en el Principado, el emperador y sus funcionarios –praefectii, curatores– y, siempre, junto a ellos, el Senado) planificaba el diseño urbanístico de la ciudad y del régimen jurídico del suelo. La calificación jurídica del suelo alcanzaba, por el principio de accesión, a la superficie:
- Praedia Superficiaria:
o Los PRAEDIA SUPERFICIARIA son solares públicos calificados, previamente, con este título jurídico administrativo y tributario público. Esta calificación habilita a los poderes políticos romanos para conceder o entregar, mediante concurso público, estos solares a los ciudadanos para su construcción y explotación superficiaria. El concesionario es beneficiario del derecho de construcción y explotación superficiaria, construye o disfruta privativamente del uso del edificio público y, en contraprestación, paga periódicamente un tributo público al erario en nombre del pueblo romano por el suelo (VECTIGAL SOLARIVM PVBLICO POPULI ROMANI).
- Aedes Vectigalis:
o En otras ocasiones, el Estado romano construye sus edificios públicos y los entrega mediante concurso superficiario a los ciudadanos. En ambos casos, los concesionarios están subyugados, permanentemente, al pago del vectigal. La construcción superficiaria pública es calificada jurídicamente por el Estado romano, o sus entes territoriales municipales, con el título de AEDES VECTIGALIS.
La construcción de edificios públicos superficiarios por el Estado romano es testimoniada por VITRUVIO. El arquitecto trata en su monografía DE ARCHITECTURA, L. V, escrita entre los años 30 – 24 a. d. C., del urbanismo y la construcción de los edificios públicos. En el capítulo I, hace un estudio del foro y de los pórticos públicos. Estas construcciones eran financiadas, generalmente, por el Senado, los magistrados y los emperadores. Según testimonia VITRUVIO, en los foros porticados de Roma y de las ciudades de Italia “Italiae vero urbibus” , “…ideo quod a maioribus consuetudo tradita est gladiatoria” (se celebraban los espectáculos gladiatorios conforme a la costumbre de los antepasados) y añade “igitur circum spectacula spatiosiora intercolumnnia distribuantur circaque in porticibus argentariae tabernae maeniaque superioribus coaxationis conlocetur, quae et usum et ad vectigalia publica recte erunt disposita” (sin embargo, por el espectáculo del circo las columnas son distribuidas muy espaciadas, y debajo de los pórticos deben estar situados los locales de la banca y unidas a las plantas superiores, las galerías – comerciales - cuyo uso – privado - se sujeta al pago de un tributo público), L. V, Cap. I, 2.
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