A multa do Condomínio no novo Código Civil

8/6/2003

Sergio Ferreira Filho

CONFLITO DA LEI 4.591/64 EM FACE DO CÓDIGO CIVIL

O Código Civil promulgado em 10 de janeiro de 2.002, em seu artigo 1.336, estabelece os deveres dos condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito a cobrança de multa de até 2% do débito, além de arcar com os juros de mora convencionados.

“Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) § 1.º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

O citado diploma legal inovou a antiga redação da Lei 4.591/64 reduzindo o percentual da multa de até 20% (vinte por cento) para 2% (dois por cento), medida que poderá acrretar em um aumento na inadimplência dentro de um condôminio, que atualmente já encontra-se bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear este passivo.

Porém, a nova legislação é omissa no tocante a aplicação da multa por atraso no pagamento nos condomínio com Convenções devidamente registradas, sob a vigência da Lei 4.591/64. Assim, para que seja determinado o correto percentual da multa a ser aplicado, algumas observações são necessárias.

Primeiramente, nada será questionado acerca dos condomínios que tenham elaborado sua convenção durante a vigência da nova redação, pois a convenção do condomínio é hierarquicamente inferior a norma legal.

Entretanto, os condomínios constituídos na vigência da lei anterior – Lei 4.591/64 - em cujas convenções estiverem previstas a multa de até 20% (vinte por cento) devem estas serem ainda aplicadas. Tal entendimento encontra amparo legal no artigo 6º, parágrafo 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil, o qual prevê que a lei nova, embora possua aplicação imediata, deverá respeitar o ato jurídico perfeito, ou seja, deve a lei respeitar o ato praticado e já consumado na vigência da lei anterior.

“Art. 6.º A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1.º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.”

Neste mesmo sentido a Constituição Federal assim determina em seu artigo 5, XXXVI:

“Art. 5 (...) XXXVI – a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito ou a coisa julgada.”

Ressalta-se que o ato jurídico perfeito pode ser considerado quando seus elementos constitutivos tornam-se atos consumados, tendo consequentemente plena eficácia. Ora, as convenções condominiais elaboradas sob a vigência da Lei nº. 4.591/64 e que previam multa condominial de até 20% (vinte por cento), devem continuar aplicando o percentual nela previsto, pois as convenções são atos jurídicos perfeitos e não podem ser alteradas pela lei nova.

Ainda, a convenção é quem detem a competência para regular as relações entre condôminos, e esta possui um caráter institucional, advinda de uma manifestação plurilateral de vontade, ou seja, advém da vontade dos condôminos, uma relação de direito privado, não se vislumbrando a alegação de normas de ordem pública para que possa a Lei nova retroagir e alterar o negócio jurídico perfeito.

Lembra-se que a convenção condominial é ato negocial firmado entre condôminos, ou seja, entre particulares que disciplinam condutas de caráter privado, regras que poderão ser modificadas pelos condôminos, tendo o caráter eminentemente negocial, não disciplinando, e nem poderiam disciplinar ou transigir, sobre normas de direito indisponível.

Assim, a lei nova não poderá afetar as convenções já existentes, pois não se trata no caso de norma de ordem pública, única hipótese em que a lei nova tem aplicação imediata em se tratando de ato jurídico perfeito.

Finalmente, deve-se esclarecer que o novo Código Civil preocupa-se com os anseios sociais, e que a doutrina e a jurisprudência irão através das fontes do direito adequar a grande divergência doutrinária acerca do correto percentual da multa a ser aplicada. Consequentemente, serão encontradas inúmeras decisões em que a multa aplicada seja de 2% (dois por cento), pois esta era a intenção do lesgislador.

Isto posto, o que deve ser analisado é a competência para a redução da multa, pois não pode o síndico reduzir unilateralmente a multa condominial, pois o mesmo não possui a competência para tal ato. Desta forma, devem os condôminos se reunirem em Assembléia para adequar a convenção a nova redação do Código Civil, pois pode a mesma pode ser livremente alteradas pelos consortes.

Artigo retirado do site http://www.odireito.com/default.asp?SecaoID=2&SubSecao=1&ConteudoID=000140&SubSecaoID=1