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Extinção dos Contratos Agrários e seus Consectários
Marcelo Colombelli
Mezzomo
Bacharel em Direito
pela UFSM
Artigo elaborado sob a
orientação do Prof. José Fernando Lutz Coelho.
Sumário. 1- Perspectiva Temporal dos Contratos. 2 – Modos de
Extinção Específicos dos Contratos Agrários. 2.1 – Término do Prazo. 2.2 –
Retomada. 2.3 – Aquisição da Gleba Pelo Arrendatário. 2.4 – Distrato ou
Rescisão. 2.5 – Resolução ou Extinção do Direito do Arrendador. 2.6 – Força
Maior. 2.7 – Por Sentença Irrecorrível. 2.8 – Perda do Imóvel. 2.9 –
Desapropriação. 2.10 – Quaisquer outras Causas com Previsão Legal. 3 – Despejo.
3.1 – Subarrendamento, Cessão ou Empréstimo do Imóvel. 3.2 – Falta de Pagamento
de Aluguel ou Renda. 3.3 – Danos à Gleba. 3.4 – Mudança de Destinação. 3.5 –
Abandono do Cultivo. 3.6 – Inobservância das Normas Obrigatórias. 3.7 – Infringência
de Obrigações Legais e Contratuais. 3.8 – Retomada no Mercosul. 4 – Rito
Sumário. 4.1 – Legitimação. 4.2 – Foro. 4.3 – Assistência e Litisconsórcio. 4.4
– Petição Inicial. 5 – Conclusão. 6 – Bibliografia.
1 – Perspectiva Temporal dos Contratos.
Dentro da Introdução à Ciência do Direito, o acadêmico toma
contato com batidas, porém sábias, lições que nos habilitam a compreender que o
Direito capta só uma parcela de fatos dentre o incomensurável universo de fatos
"naturais" que correspondem ao "mundo fático". Assim pelo
processo de Juridicização, o fato do mundo fático ingressa no mundo jurídico e
enquadrando-se na previsão (não digamos legal, termo estrito demais) jurídica
em verdade toma as feições e dá ensanchas à conseqüências que conformam com a
perspectiva humana em relação a eles. Assim sendo, o mundo jurídico é,
sobretudo, um mundo ideal, um mundo que reflete a ótica humana sobre a
natureza. É um mundo onde vislumbramos em primeira plana os anseios humanos que
se fazem sentir em cada norma, desde imemoriais tempos.
No campo dos negócios jurídicos, onde encontram-se uma
parcela de fatos juridicizados caracterizados pela vontade como conteúdo
preponderante, mais ainda no campo contratual, que naquele se contém, tem o
estudioso oportunidade ímpar de descortinar claramente a projeção das
perspectivas humanas sobre a realidade. Destarte é no contrato, espécie
jurídica, que boa parte das relações intersubjetivas toma corpo e o homem busca
a satisfação de suas necessidades. É o contrato veículo destacado, mas não
único, desse processo.
Ocorre que a vida humana é (por enquanto) limitada e, dadas
as conjunturas sociais, econômicas e políticas, mutante o conjunto de
interesses (expectativas) de cada qual no tempo. Sendo os contratos, conforme
dissemos, o principal veículo das expectativas, interesses, necessidades dos
homens, são eles (os contratos) evidentemente atingidos pelas contingências da
temporariedade da vida e pelo caráter dinâmico dessas expectativas, interesses
e necessidades. São, em síntese, via de regra de existência delimitada no
tempo, chegando inexoravelmente um momento de terminação, ou seja, são
passageiros como o homem que os deu existência. A esta regra raras são as
exceções. Dentro dos negócios jurídicos encontramos v. g. o fideicomisso e a
anfiteuse. Quanto aos contratos, a priori nada impediria que se perpetuassem
quando relacionados a pessoa jurídica. Mas isso raramente se vê.
Este momento de extinção é que será nosso objeto,
especificamente em relação aos contratos agrários. Procuraremos abordar os
modos de extinção dos contratos agrários, as causas de despejo e, brevemente,
ao rito sumário a que se submetem as ações onde se litigam sobre parcerias ou
arrendamentos.
2 – Modos de Extinção Específicos dos Contratos Agrários.
A disciplina dos contratos agrários no decreto 59566/66 não
refugiu à fórmula usual da lei disciplinadora dos contratos em geral,
destinando, conforme ocorre no mais das vezes em nossa sistemática legislativa,
tratamento específico as causas de extinção. Consoante o artigo 26 extinguem-se
os arrendamentos: 1) Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação.
2) Pela retomada. 3) Pela aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário. 4)
Pelo distrato ou rescisão do contrato. 5) Pela resolução ou extensão do direito
do arrendador. 6) Por motivo de força maior. 7) Por sentença irrecorrível. 8)
Pela perda do imóvel. 9) Pela desapropriação. 10) Qualquer outra causa prevista
em lei. Causas essas aplicáveis também às parcerias.
2.1 – Término do Prazo.
O término do prazo é o modo de extinção normal do contrato
agrário. Claro que tomamos aqui normalidade em relação às eficácias
programáticas do contrato, ou seja, tomando em conta as expectativas de ambas
as partes. Atingindo-se o termo final e transcorrida a execução da avença sem
incidentes, ambos os contratantes terão obtido, em tese, todas as vantagens que
esperavam do contrato e que os levaram a buscar a celebração. A contrario
sensu, podem ocorrer incidentes durante o transcurso da execução que implicam
uma extinção que poderíamos reputar anormal, mais uma vez se fazendo a ressalva
de que normalidade e anormalidade estão aqui tomadas em relação à eficácia
total que se poderia expectar do contrato, em tese, e que se inviabiliza por
uma ruptura prematura do contrato. Há, contudo, que não se olvidar que o
interesse público indireto inserto nos contratos agrários, por nós já tratado
em outra feita ( ver o nosso Aspectos dos Contratos Agrários no Mercosul), e
que lhes valeu disciplinamento especial, conferindo-lhes um forte caráter
publicístico em todo o conteúdo, também aqui se faz presente impondo exceções a
que tenha plena aplicação o princípio de que o transcurso do prazo extingue
pleno iure o contrato. Por isso bem lembraram Osvaldo Opitz e Sílvia Opitz que
"a regra geral é de que terminado o prazo do contrato, deve ele ser
devolvido ao proprietário. A regra, no entanto, tem exceções, quando o
arrendatário pretender renovar o contrato ou quando o proprietário não
retomá-lo. Examinou-se o direito de preferência à renovação, conferido ao arrendatário,
conferido ao arrendatário. A terminação somente extingue o contrato quando o
arrendatário não quer mais continuar na posse do imóvel, seja pela renovação
compulsória, seja prorrogação convencional, ou legal"3. A prorrogação está
prevista nos arts. 95, I e 96, I do Estatuto da Terra e no Decreto 59566/66,
art. 21 § 1º e 44 refere-se aos casos de ultimação da colheita pendente. A
renovação, por seu turno, está prevista no Estatuto da Terra, art. 95, IV e V e
96, II, e no Decreto 59.566/66, art. 22 e parágrafos, compreendendo duas
hipóteses quais sejam a de existência de proposta de terceiro, e a outra na
ausência de notificação prévia do proprietário com seis meses de antecedência4.
No regime anterior ao Estatuto, operava-se pleno iure a extinção independentemente
de qualquer notificação, invocando-se o art. 1194 do C. C., onde se lê: ‘’A
locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso". Tal dispositivo, no entanto, é
hoje de escassa aplicação, mesmo nas locações urbanas, quer para moradia, quer
comerciais, pois nas locações urbanas temos o artigo 47 da lei 8245, bem como
do parágrafo 1º do artigo 46 o que implicará incidência do parágrafo 2º do
mesmo dispositivo5. Já nas locações para fins comerciais, o artigo 56 da lei
8245 repete o artigo 1194 do C. C., no entanto refere-se à exceção do artigo
51. Como bem frisou Sylvio Capanema de Souza, ao comentar o artigo 56, "a
regra, como é óbvio, não se aplica às locações que preencham as condições para
renovação, e nas quais tenha o locatário tempestivamente ajuizado a ação
renovatória"6 . O parênteses é válido para que possamos verificar a
similitude de situações a que se deferiu especial proteção, tanto nos contratos
agrários como nas locações, às partes teoricamente em desvantagem.
Por fim, vale lembrar que a renovação pode operar-se
repetidas vezes desde que preenchidos os requisitos, podendo operar-se não só
sobre contratos originários como derivados de anteriores renovações7. Nada obsta
a que estipulem as partes prorrogação ou renovação negociais, mas o inverso não
é verdadeiro, pois as normas protetivas não podem ser afastadas por cláusula
sob pena de tornar a lei letra morta. Por analogia é invocável o artigo 45 da
lei 8245/91, cominando nulidade às cláusulas derrogatórias de normas protetivas
e componentes do alicerce da lei, indissociáveis que são as finalidades
almejadas da aplicação de tais dispositivos.
2.2 – Retomadas.
A retomada do imóvel está prevista nas hipóteses do artigo
22, parágrafo 2º do Decreto 59566/66 e compreende três situações: A) para
exploração direta. B) para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e
8º do Decreto. C) para cultivo através de descendente do arrendador. A
pretensão à retomada há que operar-se judicialmente pois "exige-se a
comprovação da sinceridade do pedido. Não basta pedir, é preciso provar, porque
a denúncia não é vazia"8. Também é absolutamente imperioso que preceda à
retomada uma notificação, com antecedência mínima de seis meses, por parte do
proprietário sob pena de que, não feita, opere-se renovação automática9. A
situação do sub arrendatátio segue o mesmo destino, consoante o artigo 1202 do
C. C. verbis: "O sublocatário responde subsidiariamente, ao senhorio pela
importância que dever ao sublocador, quando este for demandado, e ainda pelos
alugueres que se vencerem durante a lide". Isto posto, lembram Osvaldo
Opitz e Silvia Opitz que "embora não haja relação entre o sublocatário e o
senhorio, recomendável é que a notificação, em caso de retomada, se faça também
ao subarrendatário"10. Igual disciplina na Lei de Locações, artigo 47,
inc. III, observada, é claro, a especialização.
2.3 – Aquisição da Gleba pelo Arrendatário.
O dispositivo dispensa comentários. Uma vez que adquire a
gleba, o arrendatário passando a ser o proprietário passa a usufruir em tal
condição e é absurdo que cumule ambas as posições ao mesmo tempo de arrendador
e arrendatário. Opera-se, in casu confusão, modo extintivo das obrigações
previsto no artigo 1049 e do C. C.. O raciocínio é extensível à parceria por
força do artigo 34 do Decreto 59566/66.
2.4 – Distrato ou Rescisão.
O distrato, também chamado por alguns resilição bilateral11,
nada mais é do que negócio celebrado entre as mesmas partes para que se desfaça
um outro negócio jurídico. Como negócio jurídico que, é sujeita-se aos
requisitos de existência, validade e eficácia concernentes aos negócios em
geral. Importante é, no entanto, atentar para que, consoante o artigo 1093 do
C. C., o distrato faz-se em observância as mesmas formalidades requeridas para
a celebração da avença objeto do distrato. Aliás tal princípio já se encontrava
no apotegma "ununquodque disolvitur eo modo quod fuerit coligatum"12.
Como negócio jurídico inserido no âmbito dos contratos agrários, os quais,
exaustivamente, já vimos estarem sujeitos a uma influência publicística, está o
distrato adstrito a observância das normas protetivas13. O subarrendamento,
inobstante o distrato operado entre proprietário e arrendatário- subarrendador,
mantém-se se houve consentimento do proprietário – arrendador, conforme
prescrição do artigo 31, parágrafo único do Decreto 59566/6614. A rescisão,
segundo Orlando Gomes, é a ruptura do contrato em que houve lesão15. A espécie
relaciona-se à infringência de obrigação da qual resulta inadimplemento e
dano16. A rescisão é facultativa, segundo o artigo 27 do Decreto 59566/66.
2.5 – Resolução ou Extinção do Direito do Arrendador.
A resolução tem vez quando ocorre impossibilidade do objeto
do contrato17, operando ex tunc18. A extinção do direito do arrendador dará
margem, por seu turno, a invocação dos artigos 647 e 648 do C. C., havendo-se
de respeitar o contrato em caso de aplicação do artigo 648 do C. C.19. Na lei
de locações, em iguais circunstâncias, incide o artigo 7º, concedendo um mês ao
locatário20, bem como o artigo 8º que institui a possibilidade de cláusula de
vigência21. O subarrendamento, assim como a sublocação, extingue-se com a extinção
do arrendamento, salvo disposição em contrário, segundo o artigo 31 do Decreto
59566/66.
2.6 – Força Maior.
Há que se ler caso fortuito ou força maior, conceitos que
nos dá a conhecer o parágrafo único do artigo 1058 do C. C., onde se lê: "o
caso fortuito, ou força maior, verifica-se no fato necessário, cujo os efeitos
não era possível evitar ou impedir". Há discussão em doutrina acerca da
distinção entre caso fortuito e força maior, mas trata-se de discussão estéril
e inútil, porquanto, qualquer que seja, resultam de ambas as mesmas
conseqüências. Aplicam-se subsidiariamente os artigos 865 e 866 do C. C..
Observou Paulo Tormin Borges que no artigo 29 do Decreto 59566/66 não se fez
distinção entre a impossibilidade parcial ou total, ao passo que o artigo 36,
que se refere à parceria, observou-se tal distinção. Explica essa distinção de
tratamento entre arrendamento e parceria pela disciplina dos riscos, que no
primeiro caso correm por conta do arrendatário, e no segundo, de ambos22.
2.7 – Por Sentença Irrecorrível.
As hipóteses que podem ser subsumidas neste tópico dizem
respeito principalmente aos casos em que se identificam vícios ab origine que
podem dar causa a nulidade ou anulação. São casos de incidência dos artigos 82,
129, 130, 145 e 147 do C. C.. Não concordamos com a opinião de Paulo Tormin
Borges que disse que: "a nulidade, pensamos nós, não tem acolhida neste
tópico, porque o contrato nulo já é vazio de eficácia, em relação a ele não há
falar em validade. Ele não se extingue pela sentença. Esta apenas declara a
nenhuma valia do contrato"23. Primeiro, quando se fala em sentença
irrecorrível não se está tratando de uma sentença necessariamente voltada ao
desfazimento do negócio, como seria a proferida na ação de anulabilidade. É bem
verdade que "quod nulum est nulus effectu producit", e que a nulidade
não carece de ação para se declarar, no entanto, isso não invalida a
possibilidade de em sentença se declarar nulidade e uma vez que isso aconteça
podemos plenamente enquadrar a hipótese no dispositivo.
2.8 – Perda do Imóvel.
A hipótese de perda do imóvel no dispositivo em questão não
está para a perda que se opera por ato negocial, mas sim para a perda
perecimento, destruição. Prima facie pode parecer um tanto difícil conceber
perecimento de uma área de terra, porém a dificuldade desaparece ante uma
análise mais atenta das diversas possibilidades de perecimento a que, mesmo os
imóveis, estão sujeitos. É pensar na tomada de áreas por águas quando da
construção de hidroelétricas ou erosões que façam ruir terras em margens de
cursos de água. Perdido o objeto, que deixa de existir, por certo se extingue o
contrato.
2.9 – Desapropriação.
A matéria referente à desapropriação é de foro
constitucional. Está no inciso XXIV, do artigo 5º da Constituição Federal de
1988: "a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por
necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e
prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição".
Encontramos ainda, no Título VII, Capítulo III (Da Política Agrícola e
Fundiária e da Reforma Agrária), artigo 184, previsão específica a
desapropriação para fins de reforma agrária. Reza o referido artigo 184 da
CF/88 que: "compete a União desapropriar por interesse social, para fins
de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social,
mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula
de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até 20 anos, a partir do
segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei".
(caput). Pode adesapropriação ser total ou parcial, prescrevendo, para o
segundo caso, o artigo 30 do Decreto 59566/66 que: "se a desapropriação é
parcial, fica assegurado ao arrendatário o direito à redução proporcional da
renda ou o de rescindir o contrato". Há evidente equivoco no uso do termo
rescisão pois trata-se de caso de resolução, fato que foi observado por Oswaldo
Opitze Silvia C. B. Opitz que se manifestaram acerca da questão afirmando que
"emprega-se mal o termo rescisão neste artigo. Trata-se de resolução do
contrato e não sua rescisão..."24. Em complementação aos dispositivos
constitucionais surgiram os diplomas legislativos da Lei 8629, de 25/02/1993 e
da Lei Complementar nº 76, de 06/07/1993, alterada pela Lei Complementar nº 88
de 23/12/1996, as quais devem ser consultadas para maiores informações.
2.10 – Quaisquer outras Causas com Previsão Legal.
A doutrina enquadra aqui o caso de morte do locador ou
locatário. Impende notar que a morte do arrendador proprietário não interrompe
a vigência dos contratos de arrendamentos ou parceria, ficando o adquirente
sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante25. Quanto a morte do
arrendatário, é de mister distinguir-se se o arrendatário é apenas a pessoa
física ou o conjunto familiar. No primeiro caso, há a extinção do contrato. No
segundo, incide o parágrafo único do artigo 26 do Decreto 59566/66, verbis: "nos
casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é
causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa
devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo". Nos demais
países do Mercosul também vigora, quanto a alienação, disciplina assemelhada
com algumas diferenças. No Uruguai, o artigo 52 da Lei 10793 e no Paraguai o
artigo 810 do C. C. condicionam a permanência do contrato mesmo ante alienação
a que o contrato esteja inscrito no registro competente. Na Argentina, até a
reforma de 1980, em que a Lei 22298 alterou diversos dispositivos da anterior
Lei 13246, vigorou a necessidade de inscrição. Com a alteração, que fez
vigorarem diversos dispositivos do C. C., em substituição aos dispositivos da
Lei 13246, deu-se que passou a aplicar-se o artigo 1498 do C. C. em
substituição ao artigo 40 daquela Lei, não mais se exigindo a inscrição
registrária. Quanto ao caso específico da sucessão mortis causa, na Argentina,
quanto a parceria, a morte do parceiro implica necessária extinção do contrato.
No Uruguai, também referente à parceria, impõe-se a extinção do vínculo,
excetuando-se a prorrogação que ocorre, à semelhança de nosso direito, quando
estiverem adiantados os trabalhos de cultivo.
3 – Despejo.
Para reaver o imóvel, o arrendador ou parceiro outorgante há
de propor o despejo do arrendatário ou parceiro outorgado. As causas passíveis
de ensejar o despejo estão previstas no artigo 32 do Decreto 59566/66 as quais
passamos a elencar: 1) Término do prazo contratual ou de sua renovação. 2) Se o
arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em
parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador. 3) Se o
arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado. 4) Dano
causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou a culpa do
arrendatário.
5) Se o arrendador mudar a destinação do imóvel rural. 6)
Abandono total ou parcial do cultivo. 7) Inobservância das normas obrigatórias
no artigo 13 desse Regulamento. 8) nos casos de pedido de retomada previstos em
lei e neste regulamento, comprovado em juízo a sinceridade do pedido. 9) Se o
arrendatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação
contratual.
Como se vê, algumas das causas também constam expressamente
designadas como causas de extinção, elencadas no artigo 26 do Decreto 59566/66
o que torna despiciendo tratá-las novamente. Vale lembrar, a título de
complemento, como até agora temos feito, cotejando-se o dispositivo sob exame
com a lei de locações (Lei 8245/91) que esta prevê nos artigos 5 a 9, 47, 52,
53, 56 e 57, situações que autorizam a ação para reaver o imóvel, sendo que tal
ação, sendo o caso de locação sujeita ao regime dessa lei, será sempre a ação
de despejo (artigo 5º da Lei 8245).
3.1 – Subarrendamento, Cessão ou Empréstimo do Imóvel.
Aqui entra em voga o artigo 31 do Decreto 59566/66, verbis:
"é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar,
ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso
consentimento do arrendador". Na disciplina do Código Civil a regra
inverte a sistemática tornando o quod plerunque fit a sublocabilidade, só
inadmissível quando há estipulação em contrário. (artigo 1291 do C. C.). A lei
de locações (Lei 8245/91) repete o artigo 31 do decreto 59566/66, determinando
no seu artigo 13 que: "a cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel,
total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Não há distinguir-se, no que diz respeito aos contratos
agrário, entre contratos a prazo fixo ou com prazo indeterminado26. Por outro
lado, o ser necessariamente expresso não implica dizer necessariamente por
escrito, mesmo porque os contratos agrários podem ser celebrados verbalmente27.
Não incide o artigo 31 quando a hipótese enquadra-se nos casos em que o
conjunto familiar dá seqüência ao contrato, conforme antes vimos.
3.2 – Falta de Pagamento de Aluguel ou Renda.
A falta de pagamento pode constituir simples mora ou ir além
e se enquadrar na qualidade de inadimplemento capaz de dar margem à rescisão.
Atentando-se a essa graduação e em consonância ao caráter protetivo que permeia
toda a lei agrária, o artigo 32 do decreto 59566/66 permite a purgação da mora.
Diz o parágrafo único do citado dispositivo: "No caso do inciso III,
poderá o arrendatário devedor evitar a rescisão de contrato e o conseqüente
despejo, requerendo no prazo da contestação da ação de despejo, seja-lhe
permitido o pagamento do aluguel ou renda e encargos devidos, as custas do
processo e os honorários do advogado do arrendador, fixados de plano pelo juiz.
O pagamento deverá ser realizado no prazo que o juiz determinar, não excedente
de trinta dias, contados da data de entrega em cartório do mandado de citação
devidamente cumprido, procedendo-se o depósito, em caso de recusa". A
purgação da mora constitui um
direito subjetivo do arrendatário28 e caracteriza-se como
jus publicum, o que o torna irrenunciável e inderrogável por convenção29. A
purgação só pode ser feita pelo arrendatário ou por seus sucessores em
ocorrendo continuação de contrato. É admissível a ação de consignação. A
purgação da mora é um reflexo do caráter publicístico revelado nos contratos
agrários e que está presente também nas locações sujeitas à Lei 8245, de tal
modo que os incisos III e IV do artigo 62 desse diploma legal também contemplam
a possibilidade de emenda da mora30.
3.3 – Danos à Gleba.
O arrendatário ou parceiro-outorgado utiliza-se por força do
contrato de coisa alheia. Consequentemente, ao término do vínculo contratual
lhe advém o dever de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o tomou,
abstendo-se de práticas danosas à gleba. O artigo 1192 do C. C. já previa em
seu inciso IV dentre as obrigações a de restituir a coisa, finda a locação, no
estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. O
artigo 1193, por seu turno previa que: "se o locatário empregar a coisa em
uso diverso do ajustado, ou do a que ela se destina, ou se ela se danificar por
abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir
perdas e danos". Repete o inciso IV do artigo 32 do Decreto 59566/66 o
fundamento, acrescentando a necessidade que, além do nexo de causalidade entre
o comportamento do arrendatário ou parceiro-outorgado e o dano, exista dolo ou
culpa. Porém não se infira tratar-se o despejo de punição. Conforme bem frisou
Paulo Tormin Borges "o despejo aí não é punição, não é conseqüência de
ação ou omissão por parte do arrendatário: ele resulta de estar extinto o
contrato, e, em conseqüência, não ter mais o arrendatário motivação ou
sustentação jurídica para permanecer no imóvel"31.
3.4 – Mudança de Destinação.
Ao imóvel rural se confere destinação própria, específica.
Segundo o artigo1211, "o locatário de prédio rústico utilizá-lo-á no
mister a que se destina, de modo que não o danifique, sob pena de rescisão do
contrato e satisfação perdas e danos". Dentro do Decreto 59566/66, o artigo
41, inciso II possui regra de igual conteúdo estabelecendo que "o
arrendatário deve utilizar o imóvel arrendado para o fim convencionado, ou
presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo
mudar sua destinação contratual"32. No artigo 32, V, a violação a tal
obrigação implica abrir a portas da via judicial ao arrendador para promover o
despejo. A destinação ou consta expressamente do contrato ou exsurge da
natureza do imóvel.
3.5 – Abandono do Cultivo.
A Constituição Federal, artigo 5º, inciso XXIII, encampou a
função social da propriedade, dando um enfoque que mais se coaduna ao espírito
e aos valores da sociedade moderna, inspirada por um sentimento de solidarismo.
Daí deflui que não se compadece mais com a ordem jurídica o não aproveitamento
ou o subaproveitamento de glebas rurais, o que aliás as candidata a serem
passíveis de desapropriação. Havendo abandono, seja total ou parcial, está
inviabilizada a utilização do imóvel enquanto não se proceda ao despejo. Embora
possa o proprietário acionar o abandonante por damnos emergens e lucrum
cessans, ainda assim, estando a gleba inaproveitada durante lapso de tempo, não
seria de tolerar-se o fato que fere frontalmente a função social da
propriedade. Há que se pensar além do interesse do proprietário que, utilizada
ou não a gleba, estará sempre resguardado, e ir adiante para verificar o
interesse social, que indubitavelmente está presente, e que se vê atingido pela
inexistência de efetiva utilização produtiva da terra. Além do que há evidente
interesse do proprietário em ver seu imóvel produzindo, tanto mais nas
parcerias. Por isso, havendo abandono, tem interesse o proprietário em despejar
o contratante relapso.
3.6 – Inobservância das Normas Obrigatórias (artigo 13).
Segundo Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz, as normas
compreendidas no art. 13 podem ser agrupadas em dois segmentos: 1) Proibição de
renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos, por
parte do arrendatário e parceiros outorgados. 2) Violação de cláusulas que
assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção econômica e social
dos arrendatários e parceiros outorgados como v. g. prazos mínimos33. É
absolutamente natural que práticas contra legem, tanto mais quando se trata de
jus cogens, reflitam-se na possibilidade de rescisão e despejo.
3.7 – Infringência de Obrigações legais e Contratuais.
A hipótese é mera superfetação eis que, dentre os diversos
incisos já versados, a maioria compreende casos de violação legal ou
contratual. Incluem-se não só as hipóteses que se enquadram no item anterior:
fixação de preços e partilha de frutos, renovações, causas de extinção,
indenizações por benfeitorias, e proibições do artigo 93 da
Lei 4504, mas ainda as disposições contratuais, desde que
válidas e eficazes.
3.8 – Retomada no Mercosul.
Na Argentina, lembremos que houve reforma importante em 1980
que, na contramão da história, restabeleceu a disciplina do C.C. no trato da
matéria agrária. Mantém-se assim disciplinada conjunta na Lei 13246 e no C. C.
artigo 1604, que trata da extinção do contrato. No Uruguai, encontramos os
artigos 1292, 1783, 1785, 1792, 1803, 1806, 1812 e 1816 e no Decreto-lei nº
14384 e Lei 10793, artigo 52. No Paraguai, a retomada do imóvel com extinção do
prévia, está nos artigos 810, 819, 823, 824, 827 e 837.
4 – Rito Sumário.
As referentes às parcerias e arrendamentos estão sujeitas,
conforme a alínea "a" do inciso II do artigo 275 do CPC, ao rito
sumário. O novo rito sumário é fruto da Lei 9245 de 26 de Dezembro de 1995, que
reformulou os artigos 275 usque 281 do CPC. Em primeiro plano é de se notar a
nova denominação pois outrora o rito previsto no CPC denominava-se sumaríssimo.
Ocorre que a Constituição Federal no seu artigo 98, inciso I criou a previsão
dos juizados especiais, verbis: "a União, no Distrito Federal e nos Territórios
e os Estados criarão:
I – Juizados especiais, providos por juizes togados, ou
togados e leigos, competentes para a conciliação, o julgamento e a execução de
causas cíveis de menor complexidade e infrações penais de menor potencial
ofensivo, mediante os procedimentos oral e sumaríssimo, permitidos, nas
hipóteses previstas em lei, a transação e o julgamento de recursos por turmas
de juizes de 1º grau".
Do permissivo constitucional adveio a lei 9099 de 26 de
setembro de 1995, instrumentalizando e operacionalizando os juizados especiais
cuja as causas tramitariam pelo rito sumaríssimo.
A lei 9245/95, por sua vez insere-se dentre as leis chamadas
de leis da Reforma do CPC, em alusão ao movimento reformista que, tal como na
Itália, reformulou na primeira metade da década de 90 o processo civil,
movimento esse que culminou com as leis 8951, 8952 e 8953, dentre outras,
alterando um total de mais de 160 artigos do CPC, buscando atualizar o processo
civil às novas necessidades e demandas da ciência processual e da sociedade.
Sob o regime do revogado CPC de 1939, aplicava-se o rito do
artigo 685, segundo determinavam os artigos 107 do Estatuto da Terra e 86 do
Decreto 59566/66, verbis: "artigo 86 – Os litígios judiciais entre
arrendadores e arrendatários rurais obedecerão ao rito processual estabelecido
pelo artigo 685 do Código de Processo Civil.
Parágrafo Único – Não terão efeitos suspensivos os recursos
interpostos contra as decisões proferidas nos processos de que trata o presente
artigo (artigo 107 do Estatuto da Terra)".
Note-se que o dispositivo só se referia aos litígios entre
arrendadores e arrendatários o que, embora houvesse dúvida, jamais impediu a
extensão do princípio às causas de parcerias. Com o advento do CPC/73 a questão
deixou de existir pois conforme Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz "o
artigo 107 caput do Estatuto da Terra está derrogado pelo CPC novo. Portanto,
no tocante a recuperação do imóvel rural arrendado, a ação própria é a de
despejo, com o rito do artigo 275 do CPC"34. Igual opinião nos dá Calmon
de Passos, segundo o qual "o artigo 107 do estatuto da Terra mandava que
os litígios judiciais entre proprietários e arrendatários rurais obedecessem ao
rito processual previsto pelo artigo 685 do Código revogado (rito sumário das
medidas cautelares). Fiel a essa orientação, o novo Código atribui o rito
sumário a esses litígios, incluindo os pertinentes à parceria agrícola"35.
Não nos aprofundaremos nos pormenores processuais, o que
refrigiria aos limites desse trabalho e portanto, seguindo à doutrina
especializada em contratos agrários, que pouca ou nenhuma referência especial
ao rito sumário, remetemos o leitor a obras de processo civil que as há em
razoável quantidade e excelente qualidade. Contudo, não deixaremos passar em
albis alguns pontos basilares, aos quais abordaremos com brevidade.
4.1 – Legitimação.
Legitimados serão as partes contratantes, ou seja,
arrendadores e parceiros-outorgados e arrendatários e parceiros-outorgados.
Lembra Calmon de Passos a legitimação do grupo familiar e de terceiros. Quanto
ao primeiro caso escreve que "se de conjunto familiar se cuida, será ele o
legitimado, representado pelo seu chefe, o que não significa ser
necessariamente o pai, e sim o que tem de fato o governo e a liderança da pequena
comunidade; ou o irmão, mais velho ou não, ou o parente que realmente chefia o
conjunto familiar"36. Quanto ao segundo caso afirma que "também pode
um terceiro ser legitimado, se a sua lide envolve o exame da validade ou
invalidade do contrato de arrendamento ou obrigação ou direito dele decorrente.
Será o caso, por exemplo, de quem pretenda anular contrato de arrendamento sob
a invocação de faltar qualidade ao arrendador para efetivá-lo"37. Embora
refira-se, no trecho, só a arrendamentos obviamente incluem-se aí as
parcerias38. O raciocínio é perfeito pois o grupo familiar é parte contratante
e no segundo caso, a forma elástica da redação do Código dá margem à
possibilidade de terceiros se valerem do rito, falando-se em causas sobre
arrendamentos e parcerias.
4.2 – Foro.
Regem as causas referentes a contratos agrários os
princípios da competência comum territorial. Somente se há de invocar o foro
rei sitae nos casos do artigo 95 do CPC, ou seja, ações fundadas em direito
real. Há todavia, que atentar para que, via de regra, constitui o foro do
imóvel o domicílio do arrendatário ou parceiro outorgado que nas ações de
despejo será invariavelmente o acionado (aliter nas outras demandas) e por
isso, no mais das vezes é a ação proposta na prática no foro do imóvel39.
Segundo Calmon de Passos, o foro a que faz menção o artigo 12, inciso X do
decreto 59566/66 não pode valer como foro de eleição, este aliás, segundo o
insigne processualista não pode ser pactuado em detrimento do arrendatário ou
parceiro-outorgado40.
4.3 – Assistência e Litisconsórcio
É plenamente viável a assistência nas causas em que se
esteja litigando sobre contratos de parceria e arrendamento. Pode surgir o
interesse jurídico de que carece o assistente para parceiros-outorgados e
arrendatários como para arrendadores e parceiros -
outorgantes, principalmente se se busca a anulação do
contrato. Além disso, a assistência é forma de intervenção de terceiros
admitida no rito sumário. Também o litisconsórcio não é, de modo algum, defeso,
embora de configuração mais rara, o que ocorre pela natureza das coisas e não
por vedação.
4.4 – Petição Inicial.
Ponto a destacar é a possibilidade de prova testemunhal nos
contratos agrários, consoante o parágrafo 8º do artigo 92 do Estatuto da Terra.
Conseguintemente, referindo tal circunstância, eximir-se-á de apresentar na
exordial a prova do contrato que fica relegada a momento posterior. Note-se
bem, posterga-se a prova, mas nem por isso se dirá que ela tornou-se
desnecessária.
5 – Conclusão.
Perpassando os modos de extinção dos contratos agrários, as
causas de despejo e finalmente observando-se o rito a que se submetem as causas
a que dá origem a estes contratos, até mesmo o menos atilado estudioso há de
dar por conta do caráter publicístico que se infiltra nessa espécie de negócios
jurídicos. Já na década de 60 o legislador pátrio atentou para a relevância das
questões que envolvem a produção agropecuária e agroindustrial e construiu um
diploma de vanguarda para sua época que ainda hoje é capaz de dar resposta às
demandas sócios - jurídicas do setor. Avaliando dispositivos da Lei de
Locações, diploma que surge mais de um quarto de século depois do precursor
Estatuto da Terra, verificamos diversos pontos de contato o que demonstra o
acerto da Lei Agrária em suas opções, haja vista que o mesmo interesse público
indireto em ambos os casos encontra-se presente. Por outro lado, os países do
Mercosul caminham em sentido inverso, ou mantendo a disciplina dos respectivos
Códigos Civis no que tange à matéria ou, o que é mais inexplicável ainda,
promulgam novas leis que lançam à sala comum do direito civil, com seus
princípios privatísticos (que também já começam a ceder! ) a tratativa dos
contratos agrários, outrora objeto de legislação específica. Ao que parece,
adotada por princípio a função social da propriedade expressamente no texto
constitucional e em andamento uma evolução em todo o Direito que o conduz,
lentamente em alguns campos, mais acelerada em outros, a uma solidarização, o
Estatuto da Terra e o Decreto que o regulamenta poderão prestar ainda bons
serviços, confirmando o padrão de excelência que na sua elaboração se atingiu,
e que permanece indene no mar revolto de reformas que hoje se operam no
Direito, conseqüências do processo de desenvolvimento e evolução natural o qual
devemos tornar, na medida do possível, menos traumático.
6. Bibliografia.
BORGES, Paulo Tormin. Institutos Básicos do Direito Agrário.
Saraiva, 8ª ed., 1994.
CALMON DE PASSOS, José Joaquim. Comentários ao CPC. Forense,
Rio de Janeiro, 8ª ed., 1999.
OPITZ, Oswaldo e Silvia B. C.. Contratos no Direito Agrário.
Editora Síntese, 1974.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito
Privado. Borsói, Rio de Janeiro,1968, tomo LVIII.
SOUZA, Sylvio Capanema. A Nova Lei do Inquilinato Comentada.
Forense, Rio de Janeiro, 2ª ed., 1993.
Notas de fim:
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1 O Fideicomisso admite-se até o segundo grau, constituindo
exceção ao imediatismo via de regra observado. Ver Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, t.
LVIII, §5839, n. 11 e 12, p. 217.
2 A excrescente figura da anfiteuse está em franca decadência,
não mais sendo prevista no projeto
634-B.
3 Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz. Contratos no Direito
Agrário. Editora Síntese, Porto Alegre, 1974, n. 32, p. 181-182.
4 idem ibidem, op. Cit., n. 20, p. 165. Paulo
Tormin Borges. Institutos Básicos de Direito Agrário. Saraiva, 8ª ed., 1994, n.
165, p. 112.
5 Ver Sylvio Capanema de Souza. A Nova Lei do Inquilinato
Comentado. Forense, 2ºed, 1993, p. 166 e 167.
6 idem ibidem, op. cit. p. 207.
7 Paulo Tormin Borges, op. cit. p. 113.
8 Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz. Contratos... cit., n. 33, p. 197.
9 idem ibidem. op. cit. p. 199. Paulo Tormin Borges. op.
cit. n. 167, p. 113.
10 idem ibidem, op.
cit. p. 200.
11 Orlando Gomes. Contratos. Forense, 1997, n. 143, p. 183.
12 Carlos Maximiliano. Hermenêutica e Aplicação do Direito.
Forense. 11º ed., 1991, n. 313-N, p. 261.
13 Paulo Tormin Borges. Institutos Básicos de Direito
Agrário. cit. n. 171, p.115.
14 Osvaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz . Contratos... cit. n.
32, p. 182.
15 Orlando Gomes. Contratos... cit. n. 149, p. 150.
16 Paulo Tormin Borges, op. cit., n. 172, p. 116. Oswaldo
Opitz e Silvia C. B. Opitz, op. et. loc. cit.
17 Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz. Contratos. cit. n.
32, p. 183.
18 Orlando Gomes. Contratos. cit. n. 136, p. 175, e n. 138,
p. 177
19 Paulo Tormin Borges. Institutos. cit. n. 177, p. 121.
20 Sylvio Capanema de Souza. A Nova Lei do Inquilinato...
cit. p. 37, et seq.
21 Paulo Tormin Borges. Institutos ... cit., n. 178, p. 122.
23 idem ibidem. Op. cit. n. 179, p. 122.
24 Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz. Contratos... cit., n.
32, p. 184.
25 idem ibidem op. cit. p. 184.
26 idem ibidem. Op. cit., p. 184.
27 idem ibidem. Op. cit., p. 172.
28 idem ibidem.
op., cit., p. 188.
29 idem ibidem. op., cit.,
p. 191.
30 Sylvio Capanema de Souza. A Nova Lei do Inquilinato
Comentada. cit. p. 239.
31 Paulo Torminn Borges.
Institutos Básicos de Direito Agrário. cit., n. 189, p. 130.
32 Oswaldo Opitz e Silvia C. B. Opitz. Contratos no Direito
Agrário. cit. p. 153.
33 idem ibidem. Op. cit. p. 186.
34 idem ibidem. op. cit., p. 186.
35 Calmon de Passos,
J.J. Comentários ao CPC. 8ª ed., 1999, v. III, n. 42, p. 69.
36 idem ibidem, op., cit., n. 50, p. 74. Segundo o renomado processualista: “O
conceito de conjunto familiar, para efeito de legitimação, deve estar vinculado
à existência de um grupo de parentes, representando uma comunidade de trabalho.
37 idem ibidem., op. cit, n. 50, p. 75.
38 Conforme expressa ressalva em o n. 53, p. 76.
39 Calmon de Passos, J. J. Comentários ao CPC. cit., n. 49,
p. 73.
40 idem ibidem,
op. cit.,
n. 49, p. 74.
Retirado de: http://www.ufsm.br/direito/artigos