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Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos
de locação residencial.
Por Sônia Maria Sereda,
Estudante de Direito.
Código de Defesa do Consumidor foi criado com o objetivo de
proteger a parte mais fraca da relação jurídica de consumo. Essa lei passou a
incidir coletivamente, buscando atingir a função social, em detrimento da forma
individual, vista no Código Civil. A lei consumerista procura reequilibrar a
relação contratual, objetivando a harmonia pela igualdade de condições.
Há divergências acerca da aplicabilidade do Código de Defesa
do Consumidor nos contratos de locação residencial, pela existência ou não de
uma relação jurídica de consumo. Nesse caso, deve ser feita uma análise do caso
concreto. E, por meio das regras de hermenêutica, saber da existência dos
elementos imprescindíveis, na formação da relação jurídica de consumo.
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"Se o locador é empresa de atuação imobiliária, será
considerada fornecedor, por exercer a atividade habitualmente e mediante
remuneração"
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Analisando os sujeitos formadores do contrato de locação,
tem-se de um lado o locatário, que ao receber o imóvel para utilização
residencial, como destinatário final fático e econômico do bem, é enquadrado
como consumidor. No outro pólo está o locador, que cede o imóvel para uso e
gozo, recebendo como contraprestação o pagamento de aluguel. Se o locador é
empresa de atuação imobiliária, será considerada fornecedor, por exercer a
atividade habitualmente e mediante remuneração. Já quando tratar-se de
particular, deve ser feita uma análise mais minuciosa, pois atos isolados não
merecem essa configuração. Mas, se o locador é pessoa física, com pratica
habitual, tendo como principal fonte de renda a locação de imóveis, é
denominado fornecedor. O terceiro elemento necessário é o objetivo, que se
refere ao bem imóvel. Identificados os três elementos estar-se-á diante de uma
relação jurídica de consumo, e conseqüentemente o Código de Defesa do
Consumidor será aplicado.
O artigo 29 do CDC é outro fundamento utilizado para a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nos contratos de locação
residencial. Com base nesse artigo, há aplicabilidade das normas protetivas,
principalmente contratuais, independente da formação da relação jurídica de
consumo.
A incidência ocorrerá por equiparação dos consumidores,
porque não haveria razão de existência desse artigo, se não fosse possível
aplicar às outras relações contratuais, que não as de consumo. Tal artigo
estabelece a obrigatoriedade da incidência de princípios necessários a qualquer
relação jurídica.
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"A proteção contratual ocorre por meio dos princípios
aplicáveis, tanto na fase pré-contratual como na de execução"
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A proteção contratual ocorre por meio dos princípios
aplicáveis, tanto na fase pré-contratual como na de execução. Na fase
pré-contratual aplica-se o princípio da transparência, visando uma relação mais
sincera e leal sobre o conteúdo do negócio. Outro princípio utilizado é o da
boa-fé, que exige a lealdade no momento da contratação, e no cumprimento da
obrigação. Na fase de execução deve ser respeitado ainda o princípio do
equilíbrio contratual, pois as partes devem apresentar-se em igualdade de
condições, almejando a justiça contratual. Outro princípio é o da confiança que
pretende atingir a finalidade para a qual foi proposto.
É importante ressaltar que tais princípios não são
postulados novos. O Código de Defesa do Consumidor apenas trouxe norma
expressa, desejando efetivamente a justiça contratual, pois a proteção era
circunstancial. Por isso, não há que se negar a aplicação das normas
contratuais do Código de Defesa do Consumidor, já que tais institutos já faziam
parte do direito comum.
O Código de Defesa do Consumidor tem caráter protetivo, pois visa garantir aos consumidores a igualdade de condições. Da mesma forma, a Lei do Inquilinato deve proporcionar ao locatário uma relação justa. A lei consumerista deve atuar nos contratos de locação residencial, complementando a Lei do Inquilinato e buscando a harmonia do contrato.