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A Cobrança do coeficiente de
equiparação salarial – C.E.S. nos financiamentos habitacionais
Paulo
Luiz Durigan *
durigan@avalon.sul.com.br
Nos seus anos iniciais, o Sistema Financeiro
da Habitação contava com fórmulas de financiamento denominadas "Planos A,
B e C".
Porém, tais "planos" não se
apresentavam satisfatórios, posto que não davam garantias ao mutuário quanto à
satisfação do débito, sejam os primeiros porque as prestações não estavam
atreladas ao salário, seja porque, quanto ao último, o prazo era prorrogado até
a efetiva quitação do saldo, nunca se sabendo ao certo quando isto iria
ocorrer.
O BNH então deparou-se com o fato de que se
as unidades construídas, ou, para utilizar seu jargão, produzidas, não fossem
comercializadas teria um duplo prejuízo: o primeiro, ao não cumprir seu
objetivo junto ao cidadão; o segundo, de não obter o retorno dos recursos nem
junto aos empreendedores da construção civil, tampouco com as habitações.
Então, para promover a comercialização dos
imóveis, cujo fracasso, como dito, comprometeria o próprio BHN, foi lançado,
através da Resolução 36/69, de 11 de novembro de 1969, o Plano de Equivalência
Salarial - PES, substituindo, à opção dos mutuários, os Planos "A" e
"C". O Plano B passou a denominar-se Plano de Correção Monetária -
PCM e a ser utilizado precipuamente em empréstimos a empresários da construção
civil (Plano Empresário).
O PES de 1969 estipulava que a
responsabilidade pelo saldo devedor dos financiamentos contratados, nos termos
do Decreto-lei nº 19, de 30 de agosto de 1966, e tal como definido na Instrução
nº 05, de 1966 do BNH, seria assumida, em nome dos mutuários, pelo Fundo de
Compensação de Variações Salariais - FCVS.
Através da referida norma, determinou-se que
o número de prestações pactuadas seria, fixo, bem como o reajustamento das
prestações seria realizado sessenta dias após o aumento do salário mínimo e na
mesma razão da variação deste, sendo facultado ao mutuário pactuar mês
predeterminado para reajustamento da prestação.
A mesma resolução criou o Coeficiente de
Equiparação Salarial - CES, que originalmente variava em função do mês de
assinatura do contrato e se destinava a adaptar o encargo de forma a chegar à
quitação ao final do prazo.
(Veja-se: o CES foi originalmente criado
através de Resolução do BNH e somente adquiriu respaldo jurídico com o advento
da Lei 8692/93 de 28/07/1993 - essa lei criadora é ordinária e, já se viu em
outros artigos, da necessidade de lei complementar para alterar as
características do SFH).
A idéia da criação do CES era de uma
majoração da prestação inicial em determinado percentual, percentual este que
fosse suficiente para cobrir as diferenças que poderiam advir da adoção de
diferentes índices e periodicidade para o saldo e prestações. A equação seria
fechada com a participação do FCVS.
Tratava-se de uma aposta, de que o
coeficiente assim calculado com o acréscimo do CES, poderia fazer frente às
taxas inflacionárias. Porém esse coeficiente não poderia ser muito, a ponto de
comprometer as vendas, via acréscimo demasiado das prestações.
A previsão, todavia, fracassou, pois que o
país conviveu com taxas inflacionárias estratosféricas, de forma que nem o CES
nem o FCVS conseguiram o seu intento.
Mas do ponto de vista do mutuário, há que se
ver que não lhe pode ser imputado a responsabilidade por políticas econômicas
malsucedidas, tampouco pelos desmandos suficientes por todos conhecidos.
Ocorre que o percentual inserido no encargo
mensal (variável conforme a época de assinatura) chega por vezes à marca de 15%
(quinze por cento).
Os agentes financeiros costumam alegar que
tal acréscimo é benéfico aos mutuários, no momento em que vai propiciar a
liquidação antecipada da dívida.
O argumento, entretanto, não procede.
O prazo do financiamento está expresso no
contrato, de maneira que não pode o agente exigir qualquer tipo de antecipação.
Em segundo lugar, nos casos em que há
cobertura pelo FCVS, não há o menor interesse do contratante em pagar essa
quantia mensal, posto que é este Fundo que irá liquidar os eventuais resíduos
(no mais o FCVS ou foi pago à vista na contratação ou mensalmente com os demais
encargos).
Não fosse só, na grande maioria das vezes,
sequer a existência do CES é mencionada no contrato, e, quando o é, não se diz
o que seja, sua finalidade, nem mesmo que a prestação inicial (e, via de
consequências, as demais) é majorada.
Por mais que se diga que os contratos no
âmbito do Sistema Financeiro da Habitação são de interesse público e que devem
seguir as regras gerais para eles impostas, estejam estas no contrato ou não,
jamais se poderá imputar ao mutuário condição a que não se obrigou.
Não cabe, no caso, o aceno à ordem pública,
já que a responsabilidade é exclusiva do Agente, sendo este quem deve arcar com
eventuais diferenciais quando da habilitação ao Fundo de Compensação de
Variações Salariais.
Além de que a inclusão do CES onera o
mutuário, promovendo o aumento dos encargos, apesar de cláusula indexadora aos
salários.
É evidente que ao instituir o CES e o FCVS o
Estado apostou que a aplicação dos recursos arrecadados com essas taxas o
capitalizasse suficientemente para cobrir eventuais diferenças. O problema é
que isto dependia e depende não só do controle inflacionário como da boa gestão
dos recursos. Como se sabe, nenhuma nem outra coisa são bem feitos – daí que
não deve ser novamente o contribuinte, o mutuário no caso, que deve "pagar
o pato" dessa sabida ciranda politiqueira de verbas.
Determinar que o mutuário pague, sem saber e
sem contratar, acréscimo na prestação, somente iria premiar a negligência do
Estado e até mesmo do Agente Financeiro, que sempre quer se fazer passar pela
inocente figura de mero repassador de recursos.
Alerta que se faça aqueles que pretendem
questionar a aplicabilidade do CES em contratos que não tem cobertura pelo
FCVS: a redução do encargo mensal dá a consequência, pela diminuição da parcela
de amortização mensal, em aumento do saldo devedor. Daí que, questionar-se
simplesmente a prestação e não o saldo devedor pode ser um "tiro no
pé".
Paulo Luiz Durigan
Advogado em Curitiba/PR
Email: durigan@avalon.sul.com.br
Currículo: http://www.apriori.com.br/durigan/
Retirado de: http://www.apriori.com.br