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A compra de imóvel e as cautelas necessárias

Ronaldo Maia Kauffmann

Em épocas de incertezas econômicas, o investimento mais sólido ainda é no setor imobiliário. Para quem não está afeito ao ramo, é prudente munir-se de algumas cautelas, cuja observância poderão evitar problemas e prejuízo, como a perda do bem adquirido e indenizações, sem contar os percalços e custos advindos de uma demanda judicial. É prudente lembrar que no Direito brasileiro, não se adquire, no sentido jurídico do termo, a propriedade imobiliária, pela simples lavratura de uma escritura definitiva, ou mesmo um contrato particular prévio. É necessário para que se consolide a propriedade imóvel que o adquirente venha a proceder ao registro ou transcrição do título no regitro de imóveis. Deste fato decorre o primeiro cuidado com que deve munir-se o comprador, observando se o título da aquisição anterior, está registrado efetivamente em nome daquele que irá transmitir a propriedade. Quando alguém se interessa por determinado imóvel, devido à procura do mercado e demais fatores, precisam as partes "garantir" a negociação, estabelecendo um vínculo jurídico entre vededor e comprador, para que se possa "a posteriori" lavrar o instrumento público. É quando surge o chamado contrato particular de compra e venda ou promessa de compra e venda de imóvel, ou ainda o chamado "compromisso", termo impróprio mas de uso corriqueiro. Estes contratos, na maioria dos casos se realizaam por meio de um instrumento particular, redigido por qualquer dos interessados, ou seus respectivos advogados, objetivando definir o objeto contratual, bem como o preço e condições de seu pagamento, inclusive aprazando a data de celebração de outorgada da escritura definitiva (forma pública). O exame de todos os aspectos e consequências na efera do Direito, seria por si só, matéria de acurada análise, mas de não menos importância, que não se poderia em tão singelo comentáriotrata com a devida justiça, toda a problemática envolvida, por isto, aconselhamos sempre a supervisão do profissional advogado. Atrelado à ocasião deste contrato prévio, surge a necessidade de aferir-se a situação jurídico-econômica do transmitente do imóvel, o alienante. Para que se traduza de forma documental esta aferição, tem-se utilizado o critério de extração de certidões públicas pessoais do transmitente, a serem requeridas no foro de seu domicílio e no da situação do imóvel, junto à Justiça do Estado e a Federal, bem como aos Cartórios de Protesto e Registro de Imóveis, bem como as municipais dos tributos IPTU e taxas. Pode ser que o transmitente esteja sendo acionado, ou protestado por dívidas (notoriedade de insolvência) ou mesmo que o bem esteja já penhorado. Esistem duas modalidades em nosso ordenamento jurídico de fraudes, que poderão estar sendo perpetradas pelo alienante. São as fraudes de execução e contra credores. A primeira delas ocorre durante o perídodo processual, isto é, quando já existia contra o devedor alienante, uma ação judicial em andamento. Cabe aqui a regra do art. 593 do CPC, especialmente o inciso II que rege o tempo da alienação, ou seja é considerado em fraude de execução, quando ao tempo da alienação ou oneração corria contra o devedor, demanda capaz de reduzí-lo à insolvência. Bastas pois que exista uma ação judicial economicamente expressiva contra o alienante, sendo necessária a ocorrência de citação. Mesmo que o proceso seja de conhecimento, a chamada ação "ordinária".Isto justifica a cautela com que deve munir-se o comprador ao pesquisar as certidões forenses, para aferir naquele exato momento, se existem débitos em pendência contra o devedor alienante, que os torne insolvente, para realizar a venda, que poderá ser considerada ineficaz pelo autor da lide. A fraude contra credores, está basicamente lastreada na insolvência notória ou presumida do alienante. Neste termos, revela-se a necessidade da extração da certidão de protesto, ações judiciais em andamento, etc...Não há necessidade de que o adquirente, terceiro de boa fé, venha a perder o bem comprado, através da famosa ação "pauliana" ou revocatória. Basta apenas a ma fé do transmitente! que nestes casos é o próprio motivo da venda imobiliária. Quanto à análise da escritura definitiva, esta trona-se da substância do ato de compra e venda, geralmente pelo valor transacionado, e porque a lei (Código Civil) exige a forma pública de negócio jurídico, para a plena eficácia do mesmo. Ela é elaborada em Tabelião ou Notário Público, aonde se faz necessária a identificação e registro das partes, e demais cautelas próprias a serem também supervisionadas por aqueles servidores. Nesta ocoasião ocorre o fato gerador de um Tributo, o (Imposto de transmissão imobiliária)pela auisição da propriedade imóvel, cujo órgão ou titular deste gravame é atualmente a municipalidade, antigamente conhecido como "sisa", cujo sujeito passivo da obrigação tributária é o adquirente, que o deverá rercolhê-lo, sem o qual não será lavrada a escritura. Também nesta fase os notários públicos, costumam fazer outras exigências dos emolumentos, bem como de certidões, no caso do transmitente ser pessoa jurídica, a de regularidade fiscal, notadamente o INSS,se for empregador. Mas não terminam aqui todos os cuidados necessários, pois devemos lembrar que o aperfeiçoamento da aquisição, só advirá com o regitro do título no Registro Imobiliário competente, para que se desejarmos alienar o bem adquirido, possa o futuro comprador inteirar-se da licitude e clareza do negócio.

retirado de: http://clicadvogados.terra.com.br/principal.asp?tv=A&random=T